ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ מומחי K-O-L בתחום - ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½   מה הדין באשר לתשלומי ועד בית והאם חל על כולם כאשר מדובר בבנין המצוי על חלקה אחת עפ"י רישומי הטאבו, בבניין שתי כניסות למגורים ועוד חנויות. כאשר מדובר בבנין משותף חלה החובה על דיירי הבנין בשתי הכניסות ובעלי החנויות השייכים לאותו בנין, לשלם דמי ועד בית. יש לבדוק האם הבנין מנוהל על ידי ועד בית אחד או שמא הופרד הניהול לגבי כל אחת מהכניסות. עו"ד יגאל קלדרון   הגשתי תביעה נגד ועד הבית, וכבר נקבע מועד לדיון ב-11/12/02 בכתב ההגנה שהגיש ועד הבית נאמר: "שהבניין טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים" האם טענה כזו מונעת הגשת תביעה כנגד ועד הבית ע"י הדיירים? נ.ב הבניין מאוכלס משנת 1990 ניתן להגיש תביעה נגד ועד הבית (ה"נציגות") גם בטרם נרשם הבניין בפנקס הבתים המשותפים. עו"ד יגאל קלדרון   מה הם היתרונות והחסרונות בעת קניית מגרש לבניית בית מבעלות פרטית לעומת בעלות של מנהל מקרקעי ישראל ? האם זה נכון שיש לשלם את מלוא הסכום למשך 49 שנים בקניית מגרש מהמנהל ? יש ברכישת מגר שפרטי יתרונות לעומת מגרש בחכירה. גודל הייתרונות תלוי ומותנה במהותו של חוזה החכירה. אם יש חוזה חכירה מוההנת, אזי ההבדל בין קרקע פרטית לקרקע בחכירה אינו גדול. אם החכירה היא ל - 99 שנה כמו בחכירות החדשות אזי ההבדל עוד יותר מצטמצם. אם יש חכירה ישנה ולא מהוונת אזי ההבדל יכול להיות די משמעותי. מצטער שהתשובה כללית אבל גם השאלה כללית ויש לבדוק כל מקרה לגופו. למשל, ייעוד ושימושים שנקבעו בחוזה החכירה, כמה שנים נותרו מהחכירה המקורית ועוד ועוד. מומלץ להיוועץ בבעל מקצוע - שמאי בראש וראשונה וכמובן גם עו"ד מבין בנושא מקרקעין.  ירמי אלוני   השתתפתי בהתמכרות על דירה אשר היתה אצל כונס נכסים לפני מספר חודשים. לאחר שחתמנו על חוזה התיק הועבר לאישור הוצאה לפועל. תיק זה מועקב בגלל שנתנו הארכה לקבלן שממנו לקחו את הדירה. שאלתי היא כמה זמן יכול להמשך סיפור זה עד שנקבל את הדירה והאם ניתן לעשות משהו? כאשר מוכרים דירה בהוצאה לפועל מתקיימת בד"כ מכירה פומבית ע"י כונס נכסים שהתמנה ע"י ראש ההוצאה לפועל.השואל השתתף בהליך התמחרות וזכה על כן עברה המכירה לאישור ההוצאה לפועל. רק מרגע שאישר ראש ההוצאה לפועל את המכירה אז היא תקפה כלפי כולי עלמא.ראש ההוצאה לפועל רשאי לבטל מכירה רק אם התגלו פגמים בהליך המכירה. כמו כן רשאי ראש ההוצאה לפועל לעכב את ההליכים אם צד ג' כשלהוא טוען לזכות בדירה שהשואל קנה.ההשעיה נועדה לאפשר לצד ג' לפנות לבית המשפט על מנת שיכריע למי שייכת הזכות.ראש ההוצאה לפועל רשאי להתנות את ההשעיה בהפקדת ערבות מצד המבקש את ההשעיה. לא אוכל לענות כמה זמן בדיוק יושעה אישור המכירה עד שלא אראה את החלטת ראש ההוצאה לפועל ואת הנסיבות שהובילו להשעיית הליך המכירה.יכול להיות שמישהו טוען כי הדירה שלו ויכול להיות שהחייב פרע בינתיים את חוב,או טען שיש לו את הכסף. אם השואל ישלח לי את ההחלטה אוכל לתת תשובה מלאה יותר. האמור לעיל הינו סקירה של החוק ואינו מהווה חוות דעת משפטית מלאה. עו"ד אסף אוסלקה   תוכנית איחוד וחלוקה וכן פיצול מגרש המגורים (עפ"י אישור ממ"י) קיבל אישור הועדה המקומית גם בדיון ראשון וגם לאחר קבלת עררים ולאחר סיור בשטח, נשלחו עררים לועדה מחוזית שם נפתח דיון בועדת הערר שליד המחוזית. החלטת ביניים לקיים סיור במקום יחד עם ממ"י, שאלתי מה סמכותה של ועדת הערר שליד המחוזית שבה שלושה נציגי ציבור, נציג המחוזית ויו"ר עו"ד, האם יכולה הועדה להחליט על שינויים לתוכנית? מי הסמכות שמעל ? סמכויותיה של ועדת ערר הם לדון ולהחליט בערר על החלטה של ועדה מקומית/רשות רישוי מקומית בעניין חלוקה ואיחוד של מקרקעין, היתר, הקלה, שימוש חורג. כמו כן, סמכות לדון ולהחליט בערר על ועדה מקומית בעניין תוכנית שבסמכותה (תוכנית מיתאר מקומית) ולהחליט אם לאשר תכנית עם או בלי שינויים או בתנאים שתקבע או לחלופין לדחותה. על החלטה זו ניתן לערור לועדה המחוזית. עו"ד יגאל קלדרון   אני מעוניין לקנות מגרש (אדמת מנהל) לבניית וילה. אילו מיסים,אגרות והיטלים אני צריך לשלם ? מה ערכם באחוזים ? בהנחה שאתה קונה מגרש מיחיד ולא מהמנהל יהיה עליך לשלם דמי הסכמה למנהל, גובה דמי ההסכמה נקבע על פי חוזה החכירה. כמו כן עליך לשלם מס רכישה למס הכנסה בשווי 4.5% משווי הקרקע. עו"ד אסף אוסלקה   לאחרונה בתי נכנסה לדירה חדשה. להפתעתי בדירה לא קיים דוד שמש. אם זיכרוני לא מטעה אותי, קיים חוק שמחייב כל קבלן לתת דוד שמש בדירה. בעקרון על פי תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין, חייב לדאוג שזו תהיה מערכת סולרית מושלמת (מופעלת באנרגיית השמש). יש לוודא כי במפרט הטכני (החייב להיות מצורף לחוזה) התחייב הקבלן להתקין מערכת מושלמת ולא "הכנה" בלבד, למערכת סולרית. כדאי לבחון הדירה היטב לאיתור ליקויים נוספים. כאשר בוחנים את הדירה יש להשוות העבודה בפועל לעבודה אותה התחייב הקבלן לבצע במפרט. במידה ומתגלים מומלץ לפנות לעו"ד ללא דיחוי שייתן חוות-דעת באשר למשמעותו המשפטית של העניין. עו"ד תומר ריטרסקי   אדמה שנקנתה בשנת 1932 , עברה בירושה בשנת 1970 ושוב עברה בירושה בשנת 1993. האדמה היא פרטית רשומה בטאבו ונחשבת כחקלאית. מהם שיעורי המסים המוטלים על מכירת נכס כזה? לעניין המיסוי שהמכירה תחוייב בו תשובתי כדלקמן: 1. המוכרים יחוייבו במס מכירה בשווי 2.5% מערך הקרקע. 2.לעניין מס שבח החישוב הינו מסובך יותר סע' 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי :הורשה אינה מכירה.על כן שתי ההורשות הקודמות לא היוו אירוע מס ורק עכשיו יוכרו כארוע שחייב במס. באופן כללי על קרקע שנרכשה טרם 48' חל שעור מס בגובה 12% מן השבח. חישוב השבח הינו חישוב מסובך ובלי כל הנתונים הרלוונטיים כגון מחיר הרכישה ב 43' , מיסים ששולמו והוצאות נוספות לא ניתן לתת תשובה מדויקת. בתמצות: חישוב השבח הינו מחיר המכירה כיום , פחות מחיר הרכישה ב 43 ' (בשווה ערך להיום)ובניכוי הוצאות שהותרו בחוק ועוד... על מנת לתת תשובה מדויקת יאלצו השואלים להגיע לעו"ד מוסמך עם כל החומר הרלוונטי. עקב חוסר מידע התשובה הנ"ל אינה תשובה ממצה ומהווה תקציר החקיקה בלבד ואין בה כדי להוות חוות דעת משפטית מלאה המטילה אחריות כלשהי על כותבה. עו"ד אסף אוסלקה   מהו שיעור ההוצאות בהן חייב להשתתף בעל דירה בבית משותף ? חלקו של בעל הדירה בהוצאות הוא כחלקו ברכוש המשותף. (שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר: בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה). יחד עם זאת ייתכן, כי יקבע התקנון שיעור השתתפות אחר כגון: השתתפות שווה של כל בעלי הדירות, או השתתפות לפי מספר החדרים בכל דירה. עו"ד אסף אוסלקה   האם אוכל ליפות כוחו של משהו אחר על מנת שייצג אותי באספת דיירים ? באלו הוצאות אני מחוייב ומהו הרוב הנדרש לקבלת ההחלטות ? יש באפשרות בעל דירה לייפות כוחו של אחר שייצגו באסיפות הדיירים. בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, להבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג - החזקה סבירה (לעניין זה "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות). בעת קבלת ההחלטה באסיפה הכללית יש לענות על הדרישות בחוק (רוב נחוץ באסיפה ופרוצדורה). לשם מילוי תפקידיה רשאית נציגות וועד הבית (המונה 1-5 מבעלי הדירות): א.להתקשר בחוזים בשם כל דייר ב.לנהל משא ומתן בשם כל בעלי הדירות. אסיפה כללית תחשב חוקית אם השתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או ע"י בא כוחם החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות, אם הדעות שקולות יכריע יו"ר האסיפה. עו"ד אסף אוסלקה 1 2