רוצה להתייעץ עם מומחים בוידאו? לחץ כאן

שאלות ותשובות - מקרקעין

מומחי KOL בתחום חוק ומשפט >> מקרקעין :
עו''ד חן שטיין, מר ירמיהו (ירמי) אלוני, עו''ד גל קריכלי, עו''ד דן אבישר, עו"ד אסף אוסלקה, עו''ד שלמה אסרף, עו''ד שלמה אסרף, עו''ד אייל אשכנזי , עו"ד איתן בוירסקי, עו''ד רמי בן יוסף, עו''ד ענת גוטליב, עו"ד לירז גונן אללוף, עו''ד ישי דב גלילי, מר אבישי זבולון, מר דורון כהן, עו''ד ערן כהן, עו''ד חיה לזר-נוטקין, עו''ד זהר נוה, עו"ד ראובן נתאי, עו"ד ראובן נתאי, עו''ד מרדכי סאסי, עו''ד רון סנדרס, עו''ד יואב צח וכס, עו"ד תומר ריטרסקי, עו''ד אתי שקד

פנה לעסק / מומחה במקרקעין

חוק ומשפט >> מקרקעין

לפני כ 4 שנים

לפני כ 4 שנים רכשנו דירה חדשה מהקבלן( טרם בנויה )לאחר שנתיים קבלן העביר לנו את הדירה . כעת החלטנו למכור דירה . לקראת המועד חתימה על חוזה מכירה , בידינו היה טופס אישור זכויות מהקבלן ( שיכון ופיתוח ) ועותק חוזה חכירה שנחתם רק על ידנו . חוזה חכירה נשלח ע"י הקבלן לפני מספר ימין למח' חוזים במנהל מקרקעי בירושליים .
הקונים שלנו מתעקשים כי יהיו להם בעיות בקבלת המשכנתא ולכן עד 15/05/06 התחייבנו להגיש להם חוזה חכירה חתום גם ע"י מנהל . באתר האינטרנט של מנהל אנו כבר רשומים כבעלי הזכויות לדירה .
שאלה היא כמה זמן אמור לקחת למנהל מקרקעי לחתום ולהעביר לנו את החוזה ? האם ניתן לזרז את התהליך ?

כל הפעולות המתבצעות במנהל לוקחות פרק זמן שלא ניתן לדעת אותו מראש.
יחד עם זאת, במידה ואתה מיוצג בעסקת המכר ע"י עו"ד, הוא יוכל ליצור קשר עם מחלקת החוזים ואף להגיע לשם , להסביר את המצב ולבקש לזרז את העניין לאור תניות הסכם המכר.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו''ד זהר נוה

[16014] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

ברצוננו לרכוש בית צמוד

ברצוננו לרכוש בית צמוד קרקע 160 מ"ר בנוי על 450 מ"ר שרשומים כחלק מגוש של 900 מ"ר כאשר על 450 מ"ר הנותרים מתגוררים זוג דיירים - האשה בריאה והגבר לאחר שבץ מוחין. הבעלים של הבית אותו ברצוננו לרכוש מעולם לא ביצעו הסכם שיתוף על הקרקע עם "הדיירים השותפים" לגוש. אנו דרשנו לקיים הסכם שמגדיר זכויות על הקרקע אך רק האשה יכולה לחתום והגבר אינו כשיר כך שאנו מכוסים רק בחמישים אחוז.
האשה אינה אפוטרופוסית של הבעל וכמו כן אין לאדם קשר עם ילדיו כך שלא ידוע לנו מי יכול להיות בהמשך הבעלים של הקרקע הזו. מה המשמעויות או ההשלכות של קניית השטח ללא חתימה על הסכם שיתוף ?

המשמעות של העדר הסכם שיתוף היא פתח לצרות צרורות שעלולות להתפתח בעתיד בטענות שעלולות להיות מופנות כלפיכם, כמי שרכשו מאוחר יותר זכויות.
אין זה גם אפשרי שתבוא חתימה של אחד משני שותפים, כשהשותף האחר אינו חותם. גם אם יש צורך במינוי אפוטרופוס על האחר. זה מצב שהוא עדיף, גם אם דוחה את האפשרות להשלים את העסקה. חיוני שיחתם הסכם שיתוף.
הסכם השיתוף הוא גם עסקה נוספת ברכישה עליה מדובר, לכן יש צורך לבצע במקביל גם את הסכם השיתוף, זאת משום,שעלולים להערם קשיים ברישום הרכישה בלישכת רישום המקרקעין בהעדר תוקף להסכם השיתוף.משמע, שהזכויות ישארו במקומם ולא יועברו (בכל מה שנוגע לחלקים שבהסכם השיתוף).
המלצתי היא לא לעשות הסכם רכישה לפני שהנושאים המשפטים, המורכבים יפתרו.
רצוי שתלוו את העסקה עם עו"ד מנוסה. כי קשיים שעלולים לנבוע מעסקה כזו, אם תכשל, עלולים להשפיע לאורך זמן

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד ראובן נתאי

טל שלום,

א. סעיף 29 לחוק מגדיר את עניין "הסכם השיתוף" וקובע כי ניתן, אך לא חובה, לכתוב את ההסכם השיתוף שנעשה בלשכת רישום המקרקעין.
אם רושמים אותו בלשכת רישום המקרקעין אזי ההסכם תופס גם כלפי שותפים חדשים / יורשים וכו'' של הקרקע. אם לא נרשם...

ב. כמובן שהעדיפות היא לרשום את הסכם השיתוף שנעשה, אפילו אם הוא נעשה רק ביניכם לבין האישה

ג. באם הבן של זוג של האישה נמצא במצב בריאותי לא טוב ואינו מסוגל ו/או כשיר לחתום על מסמכים, אזי (אני מניחה) כי יש לו אפוטרופוס, שכן לא יתכן ובבתי חולים לא דורשים ממישהו לאשר בדיקה או ניתוח לפני כניסתו לניתוח

ניתן גם לפנות לבית המשפט לענייני משפחה ולבקש כי האישה תתמנה כאפוטרופס לרכוש וגוף. צריך לציין כי הנ"ל כרוך באגרה ובסופו של דבר האישה, האפוטרופוס תצטרך גם למלא דו"חות תקופתיים שנקראים "פרטה"

ד. יתכן ולאחר בדיקה מקיפה של העובדות והפרטים יש "דרך מלך" אחרת ולכן עדיף לפנות לייעוץ משפטי בנושא ולא להסתפק ב"טיפים" על גבי האינטרנט.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו''ד חיה לזר-נוטקין

[15999] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

יש ברשותי נכס מסחרי

יש ברשותי נכס מסחרי שיש לו מרפסת פתוחה ומרתף גדול.
שני הנכסים הללו אינם בשימוש והם ריקים.
ברצוני לדעת- אם אניט יאטום אותם כך שלא ניתן יהיה לגשת אליהם (איטום עם קירות) האם ניתן יהיה לדרוש ויתור על תשלום הארנונה בגין אותם אזורים שנאטמו?

[15848] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

בשנת 1982 בניתי בית

בשנת 1982 בניתי בית בנוסף לבית הורי על מגרש חכור ממנהל מקרקעי ישראל וזאת לאחר שנתקבלו כל האישורים מהמנהל, מהעיריה ומהוועדות המתאימות וכן שולמו כל התשלומים הנדרשים. כמו כן שילמנו עבור היוון המגרש. ברצוננו כעת לחלק את המגרש בכל צורה שהמנהל יאשר. אנו מנסים לעשות זאת בעזרת עורך דין כבר כמעט 10 שנים וטרם הגיע האישור מהמנהל. מה ניתן לעשות לקדם את הענין. לציין כי נעשו כל הפעולות המשפטיות הנדרשות ונשלחו כל הסרטוטים והמדידות שהמנהל דרש מאיתנו.

אם אפשר לפצל על פי התב"ע צריך לגשת למנהל ולשלם דמי פיצול.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד לירז גונן אללוף

[15721] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

ברצוני לרכוש אדמה חקלאית

ברצוני לרכוש אדמה חקלאית הסמוכה ליישוב קיים האם יש באפשרותי להציב על הקרקע מבנה יביל ומהם התנאים להתחברות לתשתיות (חשמל ומים) והאם קיימת אפשרות אף רחוקה להקמת מבנה קבע על הקרקע (בית לשומר) המטרה היא להקים דיר ולהתגורר במקום

אין אפשרות לבנית בית על אדמה חקלאית, בלא לקבל רשיון להקמת בית. במובן בית הכונה היא לכל מבנה . כולל מבנה ארעי. ברור שבמקרה כזה של ניצול הקרקע החקלאית, אתה צפוי להגשת כתבי אישום פליליים ולקנסות על שימוש אסור. אם השיקול שלך ברכישת הקרקע היא למטרת מגורים. אני מציע לך לשקול את הדברים מחדש.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד ראובן נתאי

[15653] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

אני מתעניין ברכישת דירה

אני מתעניין ברכישת דירה המוגדרת כדירת נכה (אני אינני נכה), הנמכרת במסגרת כינוס נכסים. הדירה נבנתה לפני כ- 6 שנים (זו דירת קרקע בבניין קומות) האם יש מגבלה על מגורים בדירה כזו לנכים בלבד (כלומר לא אוכל לגור בה)? האם יחול מס השבחה שיהיה עלי לשלם אם אקנה את הדירה, מכיוון שאיני נכה?

יש לקרוא את נוסח הרישום בטאבו של הדירה ואת תקנון הבית המשותף באם רשומה שם מגבלה לגבי השימוש בדירה. כמו כן רצוי לראות את היתר הבניה ואיך הדירה מוגדרת בהיתר הבניה. אבל העיקר לדעתי הוא הנוסח ותקנון הבית המשותף. היטל השבחה חל - אם בכלל - על מוכר הנכס.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר ירמיהו (ירמי) אלוני

השאלה שלך היא לכאורה חלקית, ואין בידי די פרטים כדי להשיב תשובה ממצה. במיוחד חסרים לי פרטים היכן הוגדרה הדירה כדירת נכה.
באופן מעשי אם ההגדרה של הדירה כדירה לנכה הוגדרה רק במסגרת העסקה שבין הקבלן ובין הרוכש. ובכלל זה נעשתה התאמה של הדירה למגורים של נכה, למשל, החלפת מדרגות בכביש גישה כי אז אין לראות בהשבחה של הנכס כהשבחה לצרכי חיוב מבחינת הרשות המקומית דרך כלל.
כעקרון, אם לא רשומה הערה בפנקס המקרקעין המגבילה את העבירות, ולכן יש צורך לעיין בפנקס המקרקעין הרי שכל אדם יכול לגור בדירה הנ"ל, ואין לעובדה שהדירה נבנתה לנכים כדי ליצור עדיפות.
לא נראה לי באופן כללי שקיימת מגבלה על הרכישה על ידך, אבל טוב תעשה אם תבדוק בפנקס המקרקעין דבר קיום הערת אזהרה כזו, אם בכלל, וכך טוב יעשה אם תברר היטב מה המקום בו רשומה הזכות לטובת הנכה. אם מדובר בזכות שבין הקבלן לבין הרוכש עצמו לבדו.(התאמת היחידה לצרכי נכה) כי אז אין כל מניעה להעברת הזכויות.
אין האמור בא כיעוץ משפטי מחייב. הדברים נכתבים באופן כללי ואינם באים במקום יעוץ משפטי שמומלץ לקבל לפני עריכת עסקה כזו.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד ראובן נתאי

[15427] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

אני מעוניין לקנות נדל"ן

אני מעוניין לקנות נדל"ן מכונס נכסים. רציתי לדעת מהם ההליכים בקנייה מכונס נכסים? כמו כן האם ברגע שאני מסיים את התשלום על הנכס ניתן מיד למכור אותו? האם אני חייב במס על עסקה שכזו?
האם חייב הכונס נכסים להציג בפני את הערכת השמאי? כמה זמן לוקח תהליך קבלת הנכס מרגע הזכייה ועד אישור ההוצאה לפועל וחתימת חוזה מול המוכר? ממה צריך להיזהר?

ראשית, יש לקבל מהכונס את הטפסים המתאימים להשתתפות ברכישה ולעמוד איתו בקשר ישיר מפני שלכל כונס יש הליכים וצורת עבודה שונה התלויה בין היתר בהוראות שקיבל מביהמ"ש או מהאפוטרופוס הכללי המפקח על עבודתו.
כמובן לאחר שהנכס נרכש על שמך כדת וכדין ושולמו כל המיסים אתה רשאי למכור אותו . אתה רשאי למכור אותו לאחר ששילמת את תמורתו בכפוף לכך שהקונה שלך משלם את המיסים והחובות שהמכירה כפופה להם.
חוות דעת השמאי גלויה למעט הערכה הכספית עצמה שאין הכונס חייב לדעתי להציגה.
משך הזמן משתנה ממקרה למקרה ותלוי בסוג הנכס במספר המתעניינים ועוד ועוד לכן זו שאלה שאין לה תשובה חד משמעית. גם בנושא זה כדאי לשמוע את דעתו של הכונס אם נושא הזמן כל כך קריטי עבורך.
צריך להיזהר מהכל ותלוי אם המכירה מתבצעת תחת הודעה שהקונה חייב לבדוק הכל ווהבדיקות של הנכס הן באחריותו ואז יש להיעזר בשמאי מקרקעין או שהמכירה מתבצעת תחת מימצאי השמאי של הכונס ואז הוא אחראי לנתוני הנכס ולמימצאים.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר ירמיהו (ירמי) אלוני

[15318] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

שלום,

אני רוצה להשקיע בנדל"ן,

שלום,

אני רוצה להשקיע בנדל"ן, ולקנות/למחור דירות ובתי דירות.
לפי החישובים שלי, כל הרווח שלי שיכול להגיע לכ 5-10% מערך הרכוש ייבלע ע"י מיסי רכישה, מכירה ומס שבח.
העם ישנו דרך שלא לא לשלם את מלא המיסים ולסיים את העיסקה ברווח.
כוונתי למשל, יכול להיות שעם אנני מחזיק את הרכוש יותר מ 24 שעות הינני פטור מחלק המיסים. או אוליי הינני יכול להחטים גם המוחר וגם הקונה על ייפויי כח ולחתום בשמם על החוזה עם הצד השני, או שמא אני נחשב במקרא זה כמשטמת מתשלומי מסים?
אני מחפש דרך חוקית לחלוטחן לסגור עיסקאות קנייה /מכירה עם רווח בשבילי.
תודה להתייחסותכם

חיים

שלום לך חיים:
תודה שפנת אלינו עם שאלתך.
זו תשובתו של המומחה שלנו מר ירמי אלוני:

אינני מכיר דרך חוקית לבצע תרגילים של מכירה וקניה ללא תשלום מס או התחמקות ממס.
אינני משמש כיועץ להתחמקויות ממס.תחשוב חוקית וישר

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר ירמיהו (ירמי) אלוני

[15295] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

בימים אלו אני ניגש

בימים אלו אני ניגש למכרז לקניית אדמת מנהל, לבניית בית פרטי. בפרסום של המנהל יש מחיר מינימום להגשת הצעה. האם ישנם הוצאות נוספות/ מיסים שעלי לשלם בנוסף למחיר הזכייה? במידה וכן מה עלותן?

לפי אתר מינהל מקרקעי ישראל יש לשלם: דמי חכירה שנתיים (דח"ש), בעסקות חדשות - דמי חכירה מהוונים, דמי היוון (תשלום חד פעמי הפוטר מדח"ש עד סוף תקופת החכירה). חוכר המשלם דח"ש רשאי להמיר מתכונת חיוב זו להיוון. דמי הסכמה בעת העברת זכויות (בנכס לא מהוון), דמי היתר עבור תוספת בניה, שינוי יעוד וניצול, פיצול מגרש. מצ"ב קישור לאתר המינהל.

מינהל מקרקעי ישראל

התשובה ניתנה על ידי פרידה שטראוס מצוות מידעני KOL

[15290] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

האם ניתן לרכוש קרקע

האם ניתן לרכוש קרקע מאדם שרכש קרקע מהמנהל, התחייב לבנות בקרקע וטרם בנה? (כלומר אני הוא שאבנה את ביתי על המקרקעין שלו- עסקת קומבינציה). לאלו אישורים אני זקוק? אלו מיסים אשלם וכמה? ממה עליי להיזהר? כיצד אני בודק שהמקרקעין של המנהל אינם משועבדים/מעוקלים?

על מנת לרכוש קרקע בתנאים האמורים עליך להסתייע בעורך דין טוב, המבין בענייני מקרקעין. רכישת קרקע כזו אפשרית. המינהל מעביר את זכויות המוכר על שמך ויש לראות מה דרישותיו הכספיות של המינהל מהמוכר (דמי שימוש שנתיים עבור התקופה שהחזיק ולא בנה, וכיו"ב).
בדיקת שאלת עיקולים מתבצעת בנסח הרישום מהטאבו, ברישומים במינהל המקרקעין עצמו, ברשם החברות, ברשם המשכונות ועורך הדין שלך בוודאי מכיר היטב את הפרוצדורה.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר ירמיהו (ירמי) אלוני

באופן עקרוני אין למינהל התנגדות ממשית במקומות מסוימים בארץ להעברת זכות ממעביר לנעבר במהלך תקופת חוזה הפיתוח. בנסיבות כאלה העברה אכן אפשרית אולם יש לקחת בחשבון שתי הערות מרכזיות:
א. המינהל מסכים להעברה כזו בתנאי שלא תאריך את תקופת הפיתוח של המגרש, שמוגבלת ל 3 שנים ממועד החתימה על החוזה.
ב. עסקה כזו מחוייבת בתשלום מס שבח למי שמוכר את הזכות ולכן לעיתים אין יתרון ממשי לעשות העברה כזו.
תשובה זו הינה רק על קצה המזלג. ברור שכדאי להתייעץ עם עו"ד לפני עשית כל פעולה ממשית.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד ראובן נתאי

[15234] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

<< [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] >>

חזרה לאינדקס>>

***