רוצה להתייעץ עם מומחים בוידאו? לחץ כאן

שאלות ותשובות - מקרקעין

מומחי KOL בתחום חוק ומשפט >> מקרקעין :
עו''ד חן שטיין, מר ירמיהו (ירמי) אלוני, עו''ד גל קריכלי, עו''ד דן אבישר, עו"ד אסף אוסלקה, עו''ד שלמה אסרף, עו''ד שלמה אסרף, עו''ד אייל אשכנזי , עו"ד איתן בוירסקי, עו''ד רמי בן יוסף, עו''ד ענת גוטליב, עו"ד לירז גונן אללוף, עו''ד ישי דב גלילי, מר אבישי זבולון, מר דורון כהן, עו''ד ערן כהן, עו''ד חיה לזר-נוטקין, עו''ד זהר נוה, עו"ד ראובן נתאי, עו"ד ראובן נתאי, עו''ד מרדכי סאסי, עו''ד רון סנדרס, עו''ד יואב צח וכס, עו"ד תומר ריטרסקי, עו''ד אתי שקד

פנה לעסק / מומחה במקרקעין

חוק ומשפט >> מקרקעין

ברשותנו בית בישוב קהילתי

ברשותנו בית בישוב קהילתי בצפון על אדמת מנהל, ההיוון שולם, אין משכנתא, הבית פרטי ללא שיעבודים. ברשותנו בית פרטי נוסף, בו אנו מתגוררים. שאלתנו היא מהם האגרות והמיסים אותם משלם המוכר בביצוע מכירת הנכס, ומה חל על הקונה. הבית בו מדובר נקנה לפני שש שנים, זהו גם הנכס היחיד אותו קנינו ב20 השנים האחרונות.

באופן כללי, המיסים החלים על המוכר הינם מס שבח ומס מכירה, ואילו הקונה חב במס רכישה. בעקרון, כל ארבע שנים ניתן למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח. ואולם, ישנם שיקולי מס נוספים לגביהם מומלץ להתייעץ עם עו"ד.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד יגאל קלדרון

[11277] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

רכשתי בבית משותף דירה

רכשתי בבית משותף דירה בקומה האחרונה, שמצורף אליה גג גדול הצופה לים. מידי המוכר קיבלתי מסמך החתום על ידי מי שבנתה את הבנין ומכרה את הדירות. כי היא מאשרת שהגג אינו בטאבו אך הוא לשימוש הדירה המצורפת אליה זו שהיא עכשיו דירתי. המוכרת שבנתה את הבנין. אישרה לרוכש הדירה כי הגג יהיה אך ורק לשימושו ולשימוש הדיירים שימכור להם את הדירה בעתיד. ועל הדיירים האחרים המעונינים למשל לעלות לגג שמעל הדירה ולעבור דרך שטח הגג לקבל אישור מידי בעל הדירה. אולם לאחר הרכישה התברר כי על כל הגגות בבנין רשומה הערת אזהרה לטובת גורם לו נמכרו הגגות והשטחים האחרים בבנין כולל קומת העמודים. ומחסן בחצר..הנ"ל הינו קרוב משפחתה של מי שבנתה את הבנין..ובאספת דיירים אמר הנ"ל כי למעשה זכותו לעשות שימוש בגגות לפי ראות עיניו, כולל לבנות עליהם. ואם נחיבו להשתתף בעלויות שיפוץ הבנין ינצל את זכותו לעשות שימוש בשטחים שרשומים על שמו. השאלה היא האם אכן ישנה אפשרות כזו - לבניה על שטח דירה שהגג שלה משמש לי כמרפסת ובגללה רכשתי את הדירה. והאם יוכל הנ"ל לבנות על הגג הזה ועל הגג שמעלי. גם עליו רשומה לו הערת אזהרה. יצויין כי אין היתר לאחוזי בניה נוספים לגובה באזור, והבנין ישן. כל הנושא נעשה ללא ידיעתנו. עורכת הדין שערכה את חוזה טענה כי ברישום הבית המשותף לא הופיעה הערת האזהרה .ורק בנסח הטאבו של הבנין הופיעה ההערה. לכן לא יכולנו לדעת על קיומה.. האם ביצעה את עבודתה כראוי זו השאלה הנוספת הנלווית לענין..ומה עלינו לעשות במקרה וינסה לממש את רצונו לבנות.

לחלק מטענותיך, אני מאמינה כי תמצאי תשובה באתר האגודה לתרבות הדיור (קישור מצורף) שימי נא לב שאת יכולה מתוך אתר זה להגיע גם אל דיון וסכסוכים בפני המפקח על רישום מקרקעין. מקווה שהכל ייפתר ברוח טובה ובהסכמה הדדית.

האגודה לתרבות הדיור

התשובה ניתנה על ידי מצוות מידעני KOL

[10803] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

אני גר בדירת גג.

אני גר בדירת גג. עד לא מזמן נהנתי מהנוף הפתוח לים, כיום בנו לפני בנין רב קומות. האם אני יכול לתבוע בגין ירידת ערך ?

עליך להוכיח בעזרת חוות דעת של שמאי מקרקעין שאכן נגרמה ירידת ערך. את הבנין (רב הקומות) אמורים לבנות בהתאם להיתר בניה והיתר הבניה צריך להיות תואם לתוכנית בנין עיר (ת.ב.ע.) החלה על המגרש. יש לבדוק בועדה המקומית את היתר הבניה והתוכניות שחלות על המגרש. יש לבדוק האם הקומות הגבוהות הן בהתאם לת.ב.ע. מאושרת ומתי אושרה הת.ב.ע. - יש חשיבות לכך, מאחר שניתן לתבוע את הועדה המקומית בגין ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה רק במידה ולא עברו 3 שנים ממועד אישור הת.ב.ע. החלה על המגרש. יתכן כי לבנין נוספו קומות בדרך של "הקלה", במקרה כזה לא ניתן לתבוע את הועדה בהתאם לסעיף 197 לחוק תכנון והבניה.
במידה ואינך יכול לתבוע את הועדה הינך יכול לתבוע את היזם/קבלן שבונה את הבנין. בכל מקרה, הינך נדרש לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך על מנת שיבדוק עבורך ויגיש חוות דעת מטעמך.
בתביעה עפ"י סעיף 197 אינך זקוק ליעוץ משפטי. מספיק להגיש חוות דעת של שמאי מקרקעין לועדה המקומית לתכנון ולבניה.
מומחה KOL, עו"ד יגאל קלדרון, מוסיף:
תביעה אפשרית הינה בעילה נזיקית, על יסוד סעיף 48 לפקודת הנזיקין העוסק בעוולה של הפרעה לאור השמש. לפי הסעיף הנ"ל באפשרותך לתבוע בעילה זו במידה ואתה או הדייר הקודם נהניתם ברציפות במשך 15 שנה מאור השמש, ויש בהקמת בנין רב הקומות כדי למנוע חדירה של כמות סבירה של אור שמש לביתך.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר יששכר גרמן

[10679] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

במסגרת דרישת עירייה לאיחוד

במסגרת דרישת עירייה לאיחוד וחלוקה מחדש של מגרש הבניין- הוכנה תוכנית על ידי מודד מטעמנו. התוכנית אושרה על ידי העירייה ותוגש בימים אלו למודד המחוזי לאישורו -הנדרש טרם רישום התוכנית החדשה בטאבו.

לאחר האיחוד והחלוקה נוצר מגרש חדש ומאידך ישנה רצועה שהיתה עד כה בחכירת העירייה (במסגרת המגרש הישן)ונותרה מחוץ למגרש החדש!!!!!

שאלתי:
כיצד תרשם פורמלית הרצועה הנותרת שהיתה בחכירת העירייה ?
האם ע"ש העירייה?
ואם כן, מי אמור, טכנית, לטפל בזה מול הטאבו? מי נותן לחלקה הזו מספר חדש ? וכו' שהרי היא תהיה בבעלות העירייה?!.

לא המדידות בעירייה ולא המודד מטעמנו-לא הצליחו להסביר, איך טכנית-מנהלית-משפטית, יתנהל מעמד הרצועה הנותרת, עד שהמגרש הסמוך, יבצע אף הוא איחוד וחלוקה שיאפשר מיזוג הרצועה הנ"ל עימו.

רציתי לוודא שרישום המגרש החדש בטאבו לא יתעכב בשל היוותרות הרצועה הנ"ל.

בתודה מראש.

לאודי בן-ארי שלום,

שאלתך הופנתה את מומחי-האתר המתמחים בנושאי-מקרקעין ותשובתם
תועבר אליך כאשר תתקבל.

לפניך מספר קישורים הנוגעים לשאלותיך:

1. השער למשפט מסים ונדל"ן
http://www.landtax.co.il

2. המאגר המשפטי - מקרקעין
http://www.nevo.co.il/serve/shopping/mails/105-03/html

3. מאמרים על איחוד מקרקעין וחלוקתם - באתר "גלובס"
http://www.globes.co.il/serve/globes/docview.asp?did=460381&fid=1546

4. פורום משפט מסחרי, הדן גם בנושאי מקרקעין
http://www.diburim.co.il/cgi-bin/forumsdb/donate/general_desc.cgi?forumid=9313&alias=dbr

מודים לך על פניתך - צוות KOL

התשובה ניתנה על ידי מצוות מידעני KOL

[10652] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

שלום,
האם, מבחינת תשלומי מס,

שלום,
האם, מבחינת תשלומי מס, יש הבדל בין הוראה בצוואה שיש לחלק את הנכסים בין שני יורשים שווה בשווה (50-50), לבין חלוקה פיזית של הנכסים, לדוגמא, דירה ליורש אחד וחסכונות כספיים ליורש שני.

[10420] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

רכשתי דירה בצפת, לפי

רכשתי דירה בצפת, לפי החוזה הייתי אמור לקבל את הדירה לפני כשנה וחצי. האם אפשר לחייב את הקבלן לשלם את הפיגור מיד ? האם ניתן לבטל העיסקה ולהחזיר לי את הכסף ?

הכל תלוי בתנאי החוזה. אם מדובר באחור כה גדול נראה לי שיש מקום לתביעה לביטול חוזה, השבת הכספים ששילמת וכן תביעה כספית לפיצויים, הכל בהתאם לתנאי החוזה.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד יגאל קלדרון

[9623] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

האם לצורך חישוב תשלום

האם לצורך חישוב תשלום ועד הבית יש לקחת בחשבון בנוסף לגודל הדירה גם שטחי חניה ? לדוגמה, דירה עם חניה צמודה - האם בעלי הדירה צריכים לשלם יותר מאותה דירה ללא חניה צמודה, או שמא הסכום שבעלי הדירה צריכים לשלם לא קשור לחניה אלה רק לנכס כמו מחסן או לחלופין גג פרטי ?
הייתכן שבאותו בנין ישלמו בעלי דירות מסוימים פי שניים מבעלי דירות אחרים ? האם אין פה פגיעה בחלוקת הנטל השווה של הוצאות הבניין, או לכאורה ניצול של פרשנות מוטעה של החוק ?

חלוקת נטל ועד הבית מתבצעת על בסיס ההסכם בין הדיירים, או על בסיס תקנון הבית המשותף המיוחד שנקבע לבית. באם אין כזה, קובע התקנון המוסכם הכללי. ייתכן שקיים הסכם או החלטה של כל דיירי הבית לגבי אופן חישוב היטל הועד. חישוב זה הגיוני וראוי שיהיה על בסיס החלק היחסי של שטח הדירה הרשום לעומת סך כל שטחי הדירות הרשומים הקיימים בבית.

מומחה KOL, עו"ד יגאל קלדרון, מוסיף:
סעיפים 57-58 לחוק המקרקעין עוסקים בנשיאת הוצאות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ובדרך חישוב חלקו של כל דייר ברכוש המשותף. שיעור החלק ברכוש המשותף הינו לפי יחס שטח רצפת הדירה (לא כולל מרפסות וקירות חיצוניים) אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף. אם הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה מסויימת, יובא שטחו בחשבון לצורך חישוב שטח רצפת הדירה (ובכלל זה חניה מקורה, מחסן, גג וכו'). לפיכך, יש הגיון בכך שהחבות בהוצאות תהיה שונה מדייר לדייר.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר ירמיהו (ירמי) אלוני

[9132] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

שלום רב.
שאלתי היא :אני

שלום רב.
שאלתי היא :אני רכשתי דירת 4 חדרים חדשה מקבלן בחודש 4/03 הכניסה המיועדת לדירה היא 01/04 ,האם אני יכול להחליט בשלב זה למכור את הבית ???? גם שלא שילמתי כל הכסף

גולש יקר שלום רב.

תודה על פנייתך אלנו.

יש לבדוק את הוראות החוזה עם הקבלן.

כמו כן, רצוי משיקולי מס להמתין עד סיום הבניה.

בברכה,
יגאל קלדרון, עו"ד
קייזמן - קלדרון, עורכי דין
מגדלי אביב, דרך מנחם בגין 48 ת"א
טלפון: 03.6397357
פקס: 03.6397304
kaisman-kal@barak.net.il

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד יגאל קלדרון

[9129] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

רכשתי דירה חדשה מקבלן.

רכשתי דירה חדשה מקבלן. הכניסה המיועדת לדירה היא בעוד תשעה חודשים. עדיין לא שילמתי את כל הכסף. האם אני יכול להחליט בשלב זה למכור את הנכס ?

באופן עקרוני באפשרותך להמחות את הזכויות שנרכשו על ידך לאחר, הוא הקונה של הדירה. העובדה שלא שלמת את מלא התמורה בגין הרכישה מלמדת כי עדיין לא רכשת את כל הזכויות על פי ההסכם המשתכלל בינך ובין הקבלן, ומכאן שאתה לא יכול למכור לאחר את הזכויות שעוד אין לך. יחד עם זאת, קבלני הבנין בדרך כלל לא מתנגדים לביצוע עסקה בין קונה לקונה חליף אחר עוד בטרם המסירה. ברור הוא שבמקרה כזה צריך לבדוק את חוזה הרכישה שחתמת עם הקבלן ובכלל זה צריך לבחון אם אין הגבלה החלה עליך, לפי לשונו של ההסכם, מלהעביר או להמחות את זכויותיך לאחר. במקרה שקיימת מגבלה כזו בהסכם לא תוכל לבצע את העסקה וכדאי שלא תחתום על שום חוזה קודם שתקבל את הסכמת הקבלן עצמו לביצוע ההעברה. אם יתברר כי קיימת מכשלה חוזית, כלומר, שקיים איסור מצד הקבלן לביצוע עסקה נוגדת כי אז אתה עלול להתפס במצב של הפרת הסכם ומזה כדאי מאד להמנע ולא לבצע את העסקה.
ההמלצה שלי היא לקבל לפני כל ביצוע פעולה שהיא הסכמה של הקבלן לביצוע העברת הזכויות כך שאם תהיה הפרה מצד הקבלן היא תחול הן כלפי הקונה המקורי (כלומר, כלפיך), והן כלפי הרוכש החליף, מי שקנה את הזכות ממך.
עניין מרכזי נוסף ולא פחות בחשיבותו הוא הצורך בבדיקת מצב הזכויות של הנכס בלשכת רישום המקרקעין או במשרדי החברה המשכנת קודם לביצוע כל פעולה מכירה או חליפין.
מומחה KOL, עו"ד יגאל קלדרון, מוסיף:
מבחינת מס שבח לא רצוי למכור את הנכס בשלב זה, מאחר ורק בגין דירת מגורים שבנייתה הסתיימה אפשר לקבל פטור ממס שבח. מכירת דירה בהליך בנייה תחוייב במס שבח.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד ראובן נתאי

[9070] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

ברשותי בית פרטי דו-משפחתי,

ברשותי בית פרטי דו-משפחתי, השטח שלי הוא כ 620 מ"ר (אדמת המינהל מהוונת ל 99 שנים). האם אני יכול לבקש לבנות עוד יחידה בחצר ולעשות הסכם משפטי על חלוקת מגרש, לכל אחד 310 מ"ר, או שחובה לבקש שינוי תב"ע ?

הבירור הראשון הוא בוועדה המקומית לראות אם התב"ע הקיימת מאפשרת בניית 2 יח"ד על מגרש ששטחו 620 מ"ר. אם התשובה חיובית אזי יש לפתוח בהליך של פיצול מגרש במנהל שמשמעותו רכישת זכויות לבנית יח"ד נוספת בכפוף לתשלום מתאים. כמו כן ייתכן שיהיה היטל השבחה לועדה המקומית. אם זו מכירה של מגרש אחד לגורם שלישי, אזי קרוב לוודאי שיהי גם מס שבח ומס מכירה על המוכר.
במקרה של מכירה לגורם שלישי, כדאי לדאוג לליווי עורך דין שייצג את המוכר. למעשה זו אינה מכירה אלא העברת זכויות חכירה. רצוי גם שיתלווה לעסקה הסכם שיתוף מפורט בין שני הגורמים וכן שלגורם הקונה יהיה חוזה חכירה עצמאי ונפרד עם הגורם הקונה.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר ירמיהו (ירמי) אלוני

[8747] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

<< [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] >>

חזרה לאינדקס>>

***