רוצה להתייעץ עם מומחים בוידאו? לחץ כאן

שאלות ותשובות - מקרקעין

מומחי KOL בתחום חוק ומשפט >> מקרקעין :
עו''ד חן שטיין, מר ירמיהו (ירמי) אלוני, עו''ד גל קריכלי, עו''ד דן אבישר, עו"ד אסף אוסלקה, עו''ד שלמה אסרף, עו''ד שלמה אסרף, עו''ד אייל אשכנזי , עו"ד איתן בוירסקי, עו''ד רמי בן יוסף, עו''ד ענת גוטליב, עו"ד לירז גונן אללוף, עו''ד ישי דב גלילי, מר אבישי זבולון, מר דורון כהן, עו''ד ערן כהן, עו''ד חיה לזר-נוטקין, עו''ד זהר נוה, עו"ד ראובן נתאי, עו"ד ראובן נתאי, עו''ד מרדכי סאסי, עו''ד רון סנדרס, עו''ד יואב צח וכס, עו"ד תומר ריטרסקי, עו''ד אתי שקד

פנה לעסק / מומחה במקרקעין

חוק ומשפט >> מקרקעין

השתתפתי בהתמחרות על דירה

השתתפתי בהתמחרות על דירה אשר היתה אצל כונס נכסים לפני מספר חודשים. לאחר שחתמנו על חוזה התיק הועבר לאישור ההוצאה לפועל. תיק זה מועכב בגלל שנתנו הארכה לקבלן שממנו לקחו את הדירה. כמה זמן יכול להמשך סיפור זה עד שנקבל את הדירה והאם ניתן לעשות משהו ?

כאשר מוכרים דירה בהוצאה לפועל מתקיימת בדרך כלל מכירה פומבית ע"י כונס נכסים שהתמנה על ידי ראש ההוצאה לפועל. השואל השתתף בהליך התמחרות וזכה, על כן עברה המכירה לאישור ההוצאה לפועל.
רק מרגע שאישר ראש ההוצאה לפועל את המכירה אז היא תקפה כלפי כולי עלמא. ראש ההוצאה לפועל רשאי לבטל מכירה רק אם התגלו פגמים בהליך המכירה. כמו כן רשאי ראש ההוצאה לפועל לעכב את ההליכים אם צד ג' כשלהוא טוען לזכות בדירה שהשואל קנה. ההשעיה נועדה לאפשר לצד ג' לפנות לבית המשפט על מנת שיכריע למי שייכת הזכות. ראש ההוצאה לפועל רשאי להתנות את ההשעיה בהפקדת ערבות מצד המבקש את ההשעיה.
לא אוכל לענות כמה זמן בדיוק יושעה אישור המכירה עד שלא אראה את החלטת ראש ההוצאה לפועל ואת הנסיבות שהובילו להשעיית הליך המכירה. יכול להיות שמישהו טוען כי הדירה שלו ויכול להיות שהחייב פרע בינתיים את חוב, או טען שיש לו את הכסף.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד אסף אוסלקה

[8256] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

לאחרונה בתי נכנסה לדירה

לאחרונה בתי נכנסה לדירה חדשה. להפתעתי בדירה לא קיים דוד שמש. האם אין חוק שמחייב כל קבלן למסור דירה עם דוד שמש ?

על פי תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין, חייב לדאוג שזו תהיה מערכת סולרית מושלמת (מופעלת באנרגיית השמש). יש לוודא כי במפרט הטכני (החייב להיות מצורף לחוזה) התחייב הקבלן להתקין מערכת מושלמת ולא "הכנה" בלבד, למערכת סולרית.
כדאי לבחון הדירה היטב לאיתור ליקויים נוספים. כאשר בוחנים את הדירה יש להשוות העבודה בפועל לעבודה אותה התחייב הקבלן לבצע במפרט.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד תומר ריטרסקי

[8255] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

הוגשה תוכנית לאיחוד, חלוקה

הוגשה תוכנית לאיחוד, חלוקה ופיצול מגרש מגורים (עפ"י אישור ממ"י). התכנית קיבלה את אישור הועדה המקומית. נשלחו עררים לועדה המחוזית שם נפתח דיון בועדת הערר שליד המחוזית. מה סמכותה של ועדת הערר שליד המחוזית (בה שלושה נציגי ציבור, נציג המחוזית ויו"ר עו"ד) ? האם יכולה הועדה להחליט על שינויים בתוכנית? מהי הסמכות שמעליה?

סמכויות ועדת הערר הן לדון ולהחליט בערר על החלטות ועדה מקומית/רשות רישוי מקומית בעניין חלוקה ואיחוד של מקרקעין, היתר, הקלה, שימוש חורג. כמו כן, בסמכותה לדון ולהחליט בערר על החלטות ועדה מקומית בעניין תוכנית שבסמכותה (תוכנית מתאר מקומית) ולהחליט אם לאשר תכנית עם או בלי שינויים או בתנאים שתקבע, או, לחלופין לדחותה. על החלטה זו ניתן לערער לועדה המחוזית.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד יגאל קלדרון

[8254] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

הגשתי תביעה נגד ועד

הגשתי תביעה נגד ועד הבית, וכבר נקבע מועד לדיון. בכתב ההגנה שהגיש ועד הבית נאמר שהבניין טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים. האם טענה כזו מונעת הגשת תביעה כנגד ועד הבית ע"י הדיירים ? (הבניין מאוכלס כבר 13 שנים).

ניתן להגיש תביעה נגד ועד הבית (ה"נציגות") גם בטרם נרשם הבניין בפנקס הבתים המשותפים.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד יגאל קלדרון

[8253] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

מהם היתרונות והחסרונות בקניית

מהם היתרונות והחסרונות בקניית מגרש לבניית בית מבעלות פרטית לעומת בעלות של מנהל מקרקעי ישראל ? האם זה נכון שיש לשלם את מלוא הסכום למשך 49 שנים בקניית מגרש מהמנהל ?

יש ברכישת מגרש פרטי יתרונות לעומת מגרש בחכירה. במקרה של חוזה חכירה מהוונת, אזי ההבדל בין קרקע פרטית לקרקע בחכירה אינו גדול. אם החכירה היא ל-99 שנה (כמו בחכירות החדשות) אזי ההבדל מצטמצם עוד יותר. במקרה של חכירה ישנה ולא מהוונת אזי ההבדל יכול להיות די משמעותי.
יש לבדוק כל מקרה לגופו, למשל, ייעוד ושימושים שנקבעו בחוזה החכירה, כמה שנים נותרו מהחכירה המקורית ועוד. מומלץ להיוועץ בבעל מקצוע, שמאי או עו"ד המומחה למקרקעין.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר ירמיהו (ירמי) אלוני

[8252] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

האם אוכל ליפות כוחו

האם אוכל ליפות כוחו של אדם אחר על מנת שייצג אותי באסיפת דיירים ? באלו הוצאות אני מחוייב ומהו הרוב הנדרש לקבלת ההחלטות ?

בעל דירה רשאי ליפות כוחו של אחר על מנת שייצגו באסיפות הדיירים. בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, להבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג - החזקה סבירה (לעניין זה "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות).
בעת קבלת ההחלטה באסיפה הכללית יש לענות על הדרישות בחוק (רוב נחוץ באסיפה ופרוצדורה). לשם מילוי תפקידיה רשאית נציגות וועד הבית (המונה 1-5 מבעלי הדירות): להתקשר בחוזים בשם כל דייר ולנהל משא ומתן בשם כל בעלי הדירות. אסיפה כללית תחשב חוקית אם השתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או ע"י בא כוחם. החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות, אם הדעות שקולות יכריע יו"ר האסיפה.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד אסף אוסלקה

[8251] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

שטח אדמה שנקנה בשנת

שטח אדמה שנקנה בשנת 1932 עבר בירושה פעמיים (ב-1970 ושוב ב-1993). האדמה היא פרטית, רשומה בטאבו ונחשבת כחקלאית. מהם שיעורי המסים המוטלים על מכירת נכס כזה?

המוכרים יחוייבו במס מכירה בשווי 2.5% מערך הקרקע. לעניין מס שבח החישוב הינו מסובך יותר: סע' 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה אינה מכירה, על כן שתי ההורשות הקודמות לא היוו אירוע מס ורק עכשיו יוכרו כארוע שחייב במס.
באופן כללי על קרקע שנרכשה לפני שנת 1948 חל שעור מס בגובה 12%מן השבח. חישוב השבח הינו חישוב מסובך ובלי כל הנתונים הרלוונטיים כגון מחיר הרכישה המקורי, מיסים ששולמו והוצאות נוספות לא ניתן לתת תשובה מדויקת. בתמצות: חישוב השבח הינו מחיר המכירה כיום, פחות מחיר הרכישה ב 1932 (בשווה ערך להיום) ובניכוי הוצאות שהותרו בחוק ועוד.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד אסף אוסלקה

[8250] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

מה יכול לעשות דייר

מה יכול לעשות דייר אשר ידו אינה משגת לשלם את מיסי ועד הבית או שלטענתו התשלום גבוה מדי ?

החוק מחייב את כל בעלי הדירות לשאת בהוצאות הדרושות להחזקת הרכוש המשותף. בעל דירה יכול להיות פטור מהוצאות כגון זיפות גג רק אם נקבע כך בתקנון בהסכמת כל בעלי הדירות.
גובה ההוצאות לניהול הבית נקבע על ידי רוב הדיירים. דייר שלדעתו ההוצאות להחזקת הרכוש המשותף ולשרותים שנקבעו על ידי נציגות הבית בהסכמת רוב הדיירים הן גבוהות מדי, אינו יכול להימנע מלשלם את חלקו בהוצאות אלה, בטענה כי הן גבוהות מדי. הוא יוכל לשנות את המצב אך ורק אם יצליח לשכנע את יתר הדיירים להקטין את הוצאות ההחזקה והשירותים. לא הצליח הדייר לשכנע את יתר הדיירים תישארנה ההוצאות כפי שנקבעו ע"י רוב הדיירים. החוק אינו מחייב את בעלי הדירות לנהל את הבית המשותף בתקציב הנמוך ביותר.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד אסף אוסלקה

[8249] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

אני מעוניין לקנות מגרש

אני מעוניין לקנות מגרש (אדמת מנהל) לבניית וילה. אילו מיסים, אגרות והיטלים אני צריך לשלם? מה ערכם באחוזים?

בהנחה שאתה קונה מגרש מיחיד ולא מהמנהל יהיה עליך לשלם דמי הסכמה למנהל, גובה דמי ההסכמה נקבע על פי חוזה החכירה. כמו כן עליך לשלם מס רכישה למס הכנסה בשווי 4.5% משווי הקרקע.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד אסף אוסלקה

[8248] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

מה הדין באשר לתשלומי

מה הדין באשר לתשלומי ועד בית כשמדובר בבנין המצוי על חלקה אחת עפ"י רישומי הטאבו, ובו שתי כניסות למגורים ועוד חנויות ? האם התשלומים חלים על כולם ?

בבנין משותף חלה החובה על דיירי הבנין בשתי הכניסות ועל בעלי החנויות השייכים לאותו בנין לשלם דמי ועד בית. יש לבדוק האם הבנין מנוהל על ידי ועד בית אחד או שמא הופרד הניהול לגבי כל אחת מהכניסות.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד יגאל קלדרון

[8247] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

<< [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] >>

חזרה לאינדקס>>

***