שלום,
לפני מספר חודשים התקבלה

שלום,
לפני מספר חודשים התקבלה החלטה בביתינו
על מכירת הבית הנוכחי וקניית בית אחר.
לאחר שהגיע אלינו הקונה הרצוי וסוכם על מחיר
ועל זמן פינוי החלטנו להתחיל בעצמנו בחיפושים.
לאחר מספר שבועות של חיפושים, מצאנו את הבית המיוחל
באמצעות סוכנות תיווך מקומית.
לאחר מספר ביקורים בנכס
ומשא ומתן שנערך עבורנו "מאחורי הקלעים" ע"י המתווכים הגענו להחלטה כי ברצוננו לרכוש את הבית.
הגענו לפגישה עם המוכרים בנוכחות המתווכים שגישרו במו"מ, סיכמנו על סכום לסגירת העסקה, זמן פינוי (שהתאים לנו גם מבחינת הבית שמכרנו...) וכן סיכמנו
כי שבוע מאותו היום ייחתם החוזה, בהתאם למכירה של הבית שלנו (שנוכל להעביר ישירות את הכסף שנקבל...)
החלפנו (בכתב) מספרי טלפון, פרטי עורכי דין,
וכן רשמנו על הדף מספר סיכומים שנעשו ביננו
לגבי השארת ריהוט מסויים וכו... אך לא ניסחנו זכרון דברים בכתב.
לחצנו ידיים ושני הצדדים התחייבו להתחיל להריץ את החוזים.
כבר ביום למחרת החלו חלופות של טיוטות חוזה בין עורכי הדין שלנו,
אלא שהיום קיבלנו טלפון מהמוכרים שהודיעו לנו שבעקבות סכסוך עם סוכנות התיווך על גובה העמלה
הם חוזרים בהם ממכירת הבית ומבטלים את העסקה.
אגב, ייאמר שלמיטב הבנתנו נפתר הסכסוך ביןהמתווכים למוכרים אך המוכרים נשארו עם "הרגשה רעה"
לטענתם ולכן מסרבים להמשיך לחוזה.
אשמח לדעת האם במידה ואכן יתבצרו בעמדתם יש לנו עילה לתביעה?
אציין כמובן שאנו חשים עוגמת נפש גדולה שכן
עשינו תכנונים הן פיזיים והן נפשיים לקראת המעבר...
אודה לכם על תשובתכם המהירה.
בברכה, נעה.

התשובה לשאלתך היא לגמרי בתחום המשפטי. תקבלי בוודאי מספר גירסאות מעורכי דין, ועד לפסיקת ביהמ"ש - בעוד כמה שנים - לא תדעי את התשובה למצב שהוא ממש לא שחור-לבן לפי תיאוריך, ודומה שאין ממש תיעוד על גמירות דעת של הצדדים. מבחינה פרקטית אולי תשקלי לרדת מרעיון התביעה. זו הוצאת אנרגיה וכסף שאיני בטוח בתועלתם. למחשבה קרה שלכם. אני מבין את רגשותיכם.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר ירמיהו (ירמי) אלוני

מהנתונים כפי שציינת, עולה כי לא נחתם בין הצדדים כל הסכם בכתב, לרבות זכרון דברים. בעניין זה אפנה אותך לסעיף 8 לחוק המקרקעין אשר מתנה את קיומה של עיסקה במקרקעין בכך שנעשתה בכתב. ברור כי במקרה כפי שהצגת, לא נחתם כל הסכם שכזה, אלא הייתם בשלבים מתקדמים של משא ומתן. משכך לא ניתן להגדיר זאת כעיסקה במקרקעין, ואינך זכאית לכל סיוע בגין "ביטול עיסקה".
המישור השני בו יש לבחון את הדברים, הינו האם נערך משא ומתן שלא בתום לב (בניגוד להוראות חוק החוזים)? על פניו עולה כי לא מדובר בחוסר תום לב, אלא בהעדפה אמיתית של המוכרים שלא לבצע את העיסקה בתנאים שנוצרו (גם אם הם אינם תלויים בכם ולא היתה לכם כל השפעה על כך). על כן, נראה כי אין בידיך עילת תביעה טובה ומבוססת, והמלצתי לך היא לשכוח ממה שהיה, ולהמשיך הלאה, עם כל הצער וההבנה שלי למפח הנפש שעברת.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו''ד חן שטיין [ לפרטים על עו''ד חן שטיין ]

1. מדובר בתחום החוזים ולא המקרקעין.
2. במקרה דנן, אכן יש מקום לתביעה שכן לצד הנפגע היתה "הסתמכות וציפייה" ולמעשה גם אם לא נחתם ממש חוזה, הרי שנוצרה התחייבות והסכמה בע"פ ואף הוחלפו טיוטות בין עוה"ד של הצדדים.
3. לפיכך, אני הייתי ממליץ על תביעה, לפחות בגובה של כמה אלפי
שקלים, על עוגמת נפש, בבית המשפט לתביעות קטנות. אילו היה נחתם חוזה בין הצדדים, כמובן שהייתי ממליץ להגיש תביעה לאכיפת חוזה בשלום. אבל לא כך הדבר. יש עילה - צריך לתבוע.

התשובה ניתנה על ידי מירי כהן מצוות מידעני KOL

לפי הוראות חוק החוזים, קובע הדין הישראלי את החובה על צדדים לנהל ביניהם משא ומתן לקראת כריתת חוזה בדרך מקובלת ובתום לב.
על פי נתונים שהוצגו בפניך בתאור הדברים העובדתי, עולה חשש ממשי כי הצד השני, היינו, אותו הצד המוכר את הנכס, נהג איתך שלא כשורה, ובכך הפר את חובת תום הלב גם בדרך ניהול המשא ומתן. החובה של מוכר היא להיות גלוי "אמיתי" גם בדרך ניהול המשא ומתן. החובה של המוכר להסדיר את עניניו עם המתווך, לא צריכה להיות קשורה בקיום החובה שלו כלפי הקונה.

השאלה כאן היא שאלה של נזקים. יתכן שהנזקים שלכם הם גבוהים ולמעשה נדמה לי לפי התאור שלך, שכך הוא הדבר, מעצם הפרת ההתחייבות של המוכר. על פי הדין הישראלי, אתם יכולים הייתם להסתמך על התנהגות המוכר והמצג שהציג בדבר כוונתו למכור את הנכס ובמחיר שהוסכם ביניכם, על חתימת ההסכם. מכאן, שהתביעה הכספית עלולה להיות גבוהה יותר מהנזקים המתוארים על ידך, שבעצם נגרמו לכם: מכירת הדירה שלכם; עלויות מימון של הכסף; אובדן שכירות ועוד נזקים שאין זה המקום להכנס אליהם בשלב זה, אך בלשון פשוטה, עלולים לגרום למוכרים להתחרט על כך שביקשו לחסוך בעמלת המתווך כי הם עלולים להדרש לסכום פיצוי גבוה יותר.

לא הייתי מרים ידים והייתי רואה לנכון להסב את תשומת לבם של המוכרים כי הם עלולים להתבע על ידכם בגין הפרת חובתם הבסיסית שבניהול המשא ומתן. בכל מקרה, נכון יהיה על ידכם אם תיוועצו בעו"ד על מנת לברור את כל ההיבטים שקשורים במעשה הזה מצד המוכרים.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL עו"ד ראובן נתאי

---