ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½ן¿½

רוצה להתייעץ עם מומחים בוידאו? לחץ כאן

שאלות ותשובות - שמאות מקרקעין

מומחי KOL בתחום כלכלה ועסקים >> שמאות מקרקעין :
מר ירמיהו (ירמי) אלוני, מר אורן אלבז, מר יששכר גרמן, גב' בלה כדריה, מר דני מור, מר עופר מרגולין, דר' אביגדור פורת, מר קובי צפניה, מר יצחק רון, מר יניב רפאל, דר' צבי שלו, מר שמואל שרון

פנה לעסק / מומחה בשמאות מקרקעין

כלכלה ועסקים >> שמאות מקרקעין

שלום, אני מעוניין לקנות

שלום, אני מעוניין לקנות דירה אשר בטאבו רשום שהיא מוחכרת למוכרים מסויימים (אשר מהם אני קונה את הנכס) ל 1000 שנה ובבעלויות רשום אדם פרטי. המוכרים נכון להיום לא משלמים דמי חכירה וכפי שהבנתי כל הבנין בן 6 דירות רשום כך עדין (משנת 1952) שאלותיי הם אילו:
1. האם זה תקין צורת הרשום.
2. האם ניתן להעביר את הרשום הנ"ל בעת הקנייה לרישום בטאבו כבעלות על שמי ולא בדמי חכירה. ואם כן האם זה דורש את הסכמתו של הבעלים המופיעים כבעלים בנכס אשר ייתכן ןלא בחיים. או בכלל מה הן האפשרויות על מנת להעביר את הרישום לרישום בטאבו בבעלות שלי.
3. ואם לא, אם מגיע עיקול על האדם שמופיע כבעלים בנכס ואני החוכר האם זה יכול לתפוס את הדירה שאני חוכר?
תודה
פרדי אוביץ

שאלתך היא לגמרי בתחום המשפטי, אבל בכל זאת אתן לך מנסיוני מבלי שהדבר מחייב.
חכירה ל - 1000 שנה כמוה כבעלות מלאה לכל דבר ועניין.
אינני מכיר מצב שבו ניתן להעביר הרישום לצורה של בעלות , אלא בהסכמת הבעלים - אם הוא קיים - ואינני רואה מדוע מצב זה בכלל צריך להטריד את מנוחתך.
כחוכר בתנאים אלה אתה נחשב כבעלים.
עם זאת אני מציע לך להיוועץ בעורך דין העוסק במקרקעין
בכבוד רב,

ירמיהו אלוני
מהנדס ושמאי מקרקעין

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר ירמיהו (ירמי) אלוני

[17055] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

באילו מוסדות בארץ ניתן

באילו מוסדות בארץ ניתן ללמוד את המקצוע - שמאות מקרקעין.

תודה מראש

עמי

שלום רב

שמאות מקרקעין ניתן ללמוד בטכניון עבור מהנדסים אזרחיים וארכיטקטים

המכללה האקדמית יהודה ושומרון

באתר יורם יש מידע על מקומות הלימוד

טכניון

הפקולטה למדעי החקלאות

המכללה האקדמית יהודה ושומרון

אתר יורם ללימודים

לימודפון

התשובה ניתנה על ידי ורדה צדיק מצוות מידעני KOL

[13710] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

לפני כ-10 שנים קנינו

לפני כ-10 שנים קנינו את ביתנו בן 6 וחצי החדרים בישוב .הקבלן בנה אותו ואנו קנינו אותו בשלמותו.כלומר 6 ןחצי חדרים מוכנים לאכלוס.
לפני כשנה וחצי פנתה אלינו חברת "שרונים" והגישה תביעה נגדנו בטענה ששני חדרים בביתנו בנויים ללא היתרי בניה.!!!
הקבלן הבטיח אומנם שיטפל בנושא ,אך כל הריצות היו שלנו ולבסוף יום לפני המשפט אמר לנו הקבלן לשלם את הסכום הנדרש ,שהגיע לכ-10000 שח' והוא יחזיר לנו את הכסף .לדברי עורכי הדין של הקבלן,במשפט נקבל כנראה קנס וגם אותו הקבלן ישלם לנו אח"כ. כל זאת בתנאי שנודה באשמה!!! והאשום ישתנה לקל יותר(במקום בניה ללא היתר,שמוש ללא היתר -משהו כזה....)
כרגע אנחנו אחרי המשפט והמצב הוא כזה:הסכום של כ-10000 שח' הוחזר לנו ,אבל את הקנס הקבלן מנסה להפיל עלינו!!! בנוסף לכך ברוב חוצפתו הוא מבקש מאתנו להחזיר לו חלק מהתשלום!!!
כרגע התיק שלנו נמצא בשרונים וידוע לנו שיהיה עוד תשלום לפני האשור הסופי ולפני ההעברה למינהל.
אנו ממש אובדי-עיצות ומרגישים שבויים בידי הקבלן-אנא תן לנו עצה מועילה מה עלינו לעשות כרגע וכיצד לסיים נושא ארוך ומעיק זה. -תודה רבה!!!!

בעיה מסוג כזה לא ניתן לפתור דרך האינטרנט
כאשר התברר כי קיימת בעיה היה צריך מיד בהתחלה לפנות לבעל מקצוע (שמאי מקרקעין/עו"ד) על מנת שיבדוק עבורכם וימליץ לכם על דרכי פעולה
על מנת לבדוק את הנושא יש לקרוא את החוזים שנערכו עם הקבלן, לבדוק את התרי הבניה ועוד
בכל מקרה ההמלצה היא לקחת בעל מקצוע לפני שהנכם עושים פעולה נוספת
אין לשלם לועדה או למינהל לפני בדיקה יסודית
המלצתי לפנות לשמאי מקרקעין שיבדוק עבורכם ובמידת הצורך יש להעזר בעו"ד על מנת שיבדוק את הנושא המשפטי

בברכה,
גרמן יששכר
שמאי מקרקעין מוסמך
מנהל ש.ה.מ. יועצים מומחים בנדל"ן

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר יששכר גרמן

[13290] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

בעיר שדה קיים מבנה

בעיר שדה קיים מבנה צמוד קרקע ובו 4 יח"ד בהיתר. כיום על פי תב"ע מותר לבנות רק שתי יחידות דיור. התב"ע אושרה באמצע שנות השמונים כך שלא ניתן לדרוש ירידת ערך.
האם ניתן להרחיב את הדירות על פי הזכויות הקיימות?
האם ניתן יהיה לרשום את המבנה כבית משותף ולמכור את הדירות?
במבנה דיירת מוגנת אחת. האם ניתן לראות בנכד שלה המטפל בה, לרוב ללא מגורים במקום, כיורש במידה ותעזוב עולמנו?
האם על הבעלים של הבית להודיע על התנגדות למגורים של נכד עם הסבתא ?

תודה,

עמית

לכבוד
עמית גרינברג

שלום,
אנו מודים לך על פנייתך בנושא:
האם ניתן להרחיב דירות על פי הזכויות הקיימות?
האם ניתן יהיה לרשום את מבנה כבית משותף ולמכור את הדירות?
במבנה דיירת מוגנת אחת. האם ניתן לראות בנכד שלה המטפל בה, לרוב ללא מגורים במקום, כיורש במידה ותעזוב עולמנו?
האם על הבעלים של הבית להודיע על התנגדות למגורים של נכד עם הסבתא?

במידה ויתקבל במערכת חומר נוסף בנושא נעבירו אליך.

להלן מספר קישורים העוסקים בנושא:
http://www.arnona.co.il/index.asp
http://landtax.co.il/default.asp?SubId=0
http://www.web4u.co.il/code/main.asp?cat_id=163&pID=184
http://www.mmi.gov.il/Envelope/index.asp?Page=http://www.mmi.gov.il/MaChadash/show_h.asp?key=379
http://www.tapuz.co.il/tapuzforum/main/forumG.asp?forum=579&firstMsg=1036
http://appraisal.co.il/
http://www.israelbar.org.il/index.asp
http://www.bursi.co.il/bursibooks/he/dept_99.html
http://www.teleview.co.il/index.asp
http://www.psakdin.co.il/
http://www.2bnadlanist.homestead.com/

תודה על הסבלנות,

מאיר יקטר

צוות K-O-L

www.kol.co.il

התשובה ניתנה על ידי מאיר יקטר מצוות מידעני KOL

לעמית שלום

לשאלתך האם ניתן להרחיב את הדירות יש צורך לבדוק את התוכניות החלות על הנכס בועדה המקומית
לידיעתך, בעל הזכויות יכול להכין תוכנית בנין עיר נקודתית במידה וירצה להגדיל את זכויותיו
לגבי דיירות מוגנת יש לפנות לחוק הגנת הדייר
על מנת לתת יעוץ נכון יש ללמוד את המקרה
בעיקרון אם לסבתא אין ילדים בחיים ולנכד אין דירת מגורים אחרת והוא יתגורר לפחות 6 חודשים סמוך לפטירת הסבתא אזי יהיה לו זכות להמשיך ולהחזיק את הדירה באותם תנאים. כמו כן במקרה שרוצים להרוס ולבנות אפשר לפנות את הדייר המוגן כנגד דיור חלוף.

בברכה

גרמן יששכר
שמאי מקרקעין

הערה:
במידה ותזדקק לייעוץ מקצועי נוסף, תמורת תשלום, ניתן לפנות אלנו דרך האתר ואנו נעביר את פרטיך למומחים בנדון.
מייל להתקשרות: kol@kol.co.il

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר יששכר גרמן

[11939] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

היכן ניתן לבדוק ססטוס

היכן ניתן לבדוק ססטוס של אדמה חקלאית
המיועדת להפשרה?

אפשרות לבניה על קרקע הינה רק בהתאם לתוכנית בנין עיר מאושרת.

יש לבדוק תחילה בועדה המקומית מה התוכניות אשר חלות על הקרקע.

במידה והקרקע חקלאית, יש לברר באם יש תוכניות בהכנה.

במידה ואין תוכניות בהכנה יש לבדוק מהם הסיכויים שהקרקע תופשר.
יש לבדוק גם תוכניות: ארציות ומחוזיות.

גם בעל הקרקע יכול להגיש תוכניות לשינוי יעוד.
יש לבדוק עם הרשות המקומית מהם הסיכויים לכך.

לקרקע חקלאית ככל שצמודה לתשתיות קיימות קיים סיכויי טוב יותר.

קרקע חקלאית הינה "קרקע ספקולטיבית" שכן לא ידוע אם תופשר ומתי. לכן, מי שרוכש קרקע כזו לוקח סיכון אך מאידך גם סיכוי לזכות בעתיד.

בתחשיב כדאיות ההשקעה יש לקחת בחשבון בין היתר את גורם הזמן, היטל השבחה, הוצאות פיתוח וכו'.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר יששכר גרמן

ניתן לבדוק המצב התכנוני של קרקע חקלאית המיועדת להפשרה במשרדי הועדה המקומית לתכנון ולבניה ו/או במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית בה נכללת הקרקע.
כמו כן, מומלץ לבדוק את סטטוס התכנית במשרדי הועדה המחוזית לתכנון ולבניה.
יש לבדוק האם הקרקע מוכרזת כקרקע חקלאית ע"י הולק"ח והאם התקבל אישור של הועדה הנ"ל לשינוי.
בנוסף, מומלץ לעיין בתכנית מתאר ארציות ותכניות מתאר מחוזיות, בכדי לבדוק האם שינוי היעוד מהווה סטיה לתכניות הנ"ל והאם קיימים בתחומי הקרקע תשתיות המחייבות פינוי/העתקה כגון: קווי מתח, כבישים, קו צינור נפט וכד'.
מומלץ גם לאסוף מידע לגבי התכנית מיזם התכנית, אדריכל התכנית, שמאי התכנית ובעלי קרקע אחרים במתחם.
במידה והקרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל יש לבדוק מהי עמדת המינהל בכל הנוגע לשינוי יעוד.
יש לציין כי קיימים הבדלים מהותיים בין תכנית המצוייה בשלבי הכנה או שלבי הפקדה או התנגדויות או לפני אישור והבדלים מהותיים בין שווי קרקע חקלאית בבעלות פרטית וקרקע בבעלות מינהל.

מומלץ מאד כי הבדיקה תערך ע"י שמאי מקרקעין ו/או ע"י עו"ד המתמחה במקרקעין.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר שמואל שרון

[9057] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

אני מעוניין לדעת על

אני מעוניין לדעת על שווי קרקע לתעשיה בקרית אריה, פ"ת קרקע ממ"י זכויות בניה של 80% עיקריבמעמד של בר רשות לצורך קביעת שווי שוק להיום. מעוניין בעסקאות השוואה: יש לי את המידע מאתר ממ"י בנושא תנובה מתאריך 4/01, חברת חשמל 4/01. עסקאות השוואה גם לגבי נכסים מוצעים למכירה ידוע לי על 28 דונם בקרית אריה בז'בוטינסקי. האם המומחה מוצא מידע נוסף?

על מנת לדעת שווי זכויות במקרקעין
יש לבדוק מספר גורמים.
ראשית לא רשמתה מה גודל החלקה והאם יש עליה מבנים ?
המיקום המדוייק - קרית אריה די גדולה...
לגבי הזכויות: תסביר למה כוונתך "בר רשות"

כאשר הינך עורך השוואה יש לקחת בחשבון גורמים נוספים, כגון גודל המגרש, מיקום, האם המחיר הינו באמת השווי, מה הזכויות במגרש ? וכו'.

המכרז של תנובה: שילמה בממוצע 500 אלף דולר לדונם ועוד כ-105 אלף דולר עבור פיתוח. תנובה רכשה 3 מגרשים ובסה"כ מתחם של 25 דונם שבה היא מתכננת להקים מרכז הפצה ארצי לתוצרת חלב. תנובה הציע מחירים גבוהים יותר מפי 2 ממציעים אחרים שניגשו למכרז !!
באותו מכרז חברת החשמל זכתה במגרש בשטח של 5.2 דונם והציעה מחיר של 560 אלף דולר לדונם + פתוח 105 אלף דולר. במכרז היו 4 הצעות. 2 הצעות היו נמוכות מאוד כ-220 אלף לדונם.
באוגוסט 2001 יצא מכרז בשטח של 6.45 דונם - לא היו הצעות !
בדצמבר 2001 עמיחי דרזנר זכה במגרש - הציע כ-220 אלף דולר לדונם + (פיתוח 105 אלף דולר)
למכרז הוצעו 4 הצעות, הממוצע 210 אלף דולר לדונם.(יש לבדוק את הזכויות מה ניתן לבנות - 100% ?)
בשנת 2002 היו מכרזים בראשל"צ ובמודיעין.
במידה ואין עסקאות השוואה בקרית אריה, כדאי לבדוק מחירים גם באזורי תעשייה אחרים.
קיימת גם גישת חילוץ ערך הקרקע.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר יששכר גרמן

בכדי להשיב על השאלה יש לקבל הבהרות נוספות:
לא ברור בשאלה האם ב-80% הכוונה לזכויות בניה עפ"י תב"ע בתוקף כיום (מה שכנראה אינו נכון) או זכויות בניה בהתאם לתנאי חוזה החכירה המקורי או דמי חכירה ראשוניים (דח"ר) בשיעור של 80%.
האם הכוונה לזכויות של בר רשות במעמד חוזה פיתוח או זכויות של בר רשות לשימוש מוגבל בדומה להרשאות זמניות במגזר החקלאי. מהם תנאי ההרשאה ?.
זכויות ותנאי החכירה משפיעים על השווי.
בניתוח עסקאות השוואה יש לבדוק האם המחירים באזור משקפים מחיר מבוקש לזכויות חכירה מהוונות (91%), לניצול מלוא זכויות הבניה עפ"י תכניות בנין עיר בתוקף.
יש לבדוק האם הנכסים המוצעים למכירה כוללים שטחים בנויים.
במקרה הנדון מומלץ מאד להיוועץ בשמאי מקרקעין.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר שמואל שרון

עמית שלום,

אנו מתנצלים על התקלה הטכנית והעיכוב בהגשת התשובה.
אנו נעשה מאמץ בכדי שמקרה זה לא יחזור על עצמו על מנת לאפשר לקהל שלנו שירות נח, מהיר ואיכותי.

בברכה
גיא
ראש צוות טכני KOL

להלן תשובתם של מומחי KOL שמואל שרון ויששכר גרמן מומחי KOL
בתחום שמאות מקרקעין.

על מנת לדעת שווי זכויות במקרקעין
יש לבדוק מספר גורמים.
ראשית לא רשמתה מה גודל החלקה והאם יש עליה מבנים ?
המיקום המדוייק - קרית אריה די גדולה...
לגבי הזכויות: תסביר למה כוונתך "בר רשות"

כאשר הינך עורך השוואה יש לקחת בחשבון גורמים נוספים, כגון גודל המגרש, מיקום, האם המחיר הינו באמת השווי, מה הזכויות במגרש ? וכו''.

המכרז של תנובה: שילמה בממוצע 500 אלף דולר לדונם ועוד כ-105 אלף דולר עבור פיתוח. תנובה רכשה 3 מגרשים ובסה"כ מתחם של 25 דונם שבה היא מתכננת להקים מרכז הפצה ארצי לתוצרת חלב. תנובה הציע מחירים גבוהים יותר מפי 2 ממציעים אחרים שניגשו למכרז !!
באותו מכרז חברת החשמל זכתה במגרש בשטח של 5.2 דונם והציעה מחיר של 560 אלף דולר לדונם + פתוח 105 אלף דולר. במכרז היו 4 הצעות. 2 הצעות היו נמוכות מאוד כ-220 אלף לדונם.
באוגוסט 2001 יצא מכרז בשטח של 6.45 דונם - לא היו הצעות !
בדצמבר 2001 עמיחי דרזנר זכה במגרש - הציע כ-220 אלף דולר לדונם + (פיתוח 105 אלף דולר)
למכרז הוצעו 4 הצעות, הממוצע 210 אלף דולר לדונם.(יש לבדוק את הזכויות מה ניתן לבנות - 100% ?)
בשנת 2002 היו מכרזים בראשל"צ ובמודיעין.
במידה ואין עסקאות השוואה בקרית אריה, כדאי לבדוק מחירים גם באזורי תעשייה אחרים.
קיימת גם גישת חילוץ ערך הקרקע.

בכדי להשיב על השאלה יש לקבל הבהרות נוספות:
לא ברור בשאלה האם ב-80% הכוונה לזכויות בניה עפ"י תב"ע בתוקף כיום (מה שכנראה אינו נכון) או זכויות בניה בהתאם לתנאי חוזה החכירה המקורי או דמי חכירה ראשוניים (דח"ר) בשיעור של 80%.
האם הכוונה לזכויות של בר רשות במעמד חוזה פיתוח או זכויות של בר רשות לשימוש מוגבל בדומה להרשאות זמניות במגזר החקלאי. מהם תנאי ההרשאה ?.
זכויות ותנאי החכירה משפיעים על השווי.
בניתוח עסקאות השוואה יש לבדוק האם המחירים באזור משקפים מחיר מבוקש לזכויות חכירה מהוונות (91%), לניצול מלוא זכויות הבניה עפ"י תכניות בנין עיר בתוקף.
יש לבדוק האם הנכסים המוצעים למכירה כוללים שטחים בנויים.
במקרה הנדון מומלץ מאד להיוועץ בשמאי מקרקעין.

התשובה ניתנה על ידי מצוות מידעני KOL

[8790] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

מה הם היתרונות והחסרונות

מה הם היתרונות והחסרונות בעת קניית מגרש לבניית בית מבעלות פרטית לעומת בעלות של מנהל מקרקעי ישראל ?
האם זה נכון שיש לשלם את מלוא הסכום למשך 49 שנים בקניית מגרש מהמנהל ?

יש ברכישת מגרש פרטי יתרונות לעומת מגרש בחכירה.
גודל היתרונות תלוי ומותנה במהותו של חוזה החכירה.
אם יש חוזה חכירה מוההנת, אזי ההבדל בין קרקע פרטית לקרקע בחכירה אינו גדול.
אם החכירה היא ל - 99 שנה כמו בחכירות החדשות אזי ההבדל עוד יותר מצטמצם.
אם יש חכירה ישנה ולא מהוונת אזי ההבדל יכול להיות די משמעותי.
מצטער שהתשובה כללית אבל גם השאלה כללית ויש לבדוק כל מקרה לגופו.
למשל, ייעוד ושימושים שנקבעו בחוזה החכירה, כמה שנים נותרו מהחכירה המקורית ועוד ועוד.
מומלץ להיוועץ בבעל מקצוע - שמאי בראש וראשונה וכמובן גם עו"ד מבין בנושא מקרקעין וממ.י בפרט.

ירמיהו אלוני

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר ירמיהו (ירמי) אלוני

[8471] שלח לחבר:

הדפס:

הוסף תגובה:

[1]

חזרה לאינדקס>>

***