אני מעוניין לדעת על
אני מעוניין לדעת על שווי קרקע לתעשיה בקרית אריה, פ"ת קרקע ממ"י זכויות בניה של 80% עיקריבמעמד של בר רשות לצורך קביעת שווי שוק להיום. מעוניין בעסקאות השוואה: יש לי את המידע מאתר ממ"י בנושא תנובה מתאריך 4/01, חברת חשמל 4/01. עסקאות השוואה גם לגבי נכסים מוצעים למכירה ידוע לי על 28 דונם בקרית אריה בז'בוטינסקי. האם המומחה מוצא מידע נוסף?
על מנת לדעת שווי זכויות במקרקעין
יש לבדוק מספר גורמים.
ראשית לא רשמתה מה גודל החלקה והאם יש עליה מבנים ?
המיקום המדוייק - קרית אריה די גדולה...
לגבי הזכויות: תסביר למה כוונתך "בר רשות"
כאשר הינך עורך השוואה יש לקחת בחשבון גורמים נוספים, כגון גודל המגרש, מיקום, האם המחיר הינו באמת השווי, מה הזכויות במגרש ? וכו'.
המכרז של תנובה: שילמה בממוצע 500 אלף דולר לדונם ועוד כ-105 אלף דולר עבור פיתוח. תנובה רכשה 3 מגרשים ובסה"כ מתחם של 25 דונם שבה היא מתכננת להקים מרכז הפצה ארצי לתוצרת חלב. תנובה הציע מחירים גבוהים יותר מפי 2 ממציעים אחרים שניגשו למכרז !!
באותו מכרז חברת החשמל זכתה במגרש בשטח של 5.2 דונם והציעה מחיר של 560 אלף דולר לדונם + פתוח 105 אלף דולר. במכרז היו 4 הצעות. 2 הצעות היו נמוכות מאוד כ-220 אלף לדונם.
באוגוסט 2001 יצא מכרז בשטח של 6.45 דונם - לא היו הצעות !
בדצמבר 2001 עמיחי דרזנר זכה במגרש - הציע כ-220 אלף דולר לדונם + (פיתוח 105 אלף דולר)
למכרז הוצעו 4 הצעות, הממוצע 210 אלף דולר לדונם.(יש לבדוק את הזכויות מה ניתן לבנות - 100% ?)
בשנת 2002 היו מכרזים בראשל"צ ובמודיעין.
במידה ואין עסקאות השוואה בקרית אריה, כדאי לבדוק מחירים גם באזורי תעשייה אחרים.
קיימת גם גישת חילוץ ערך הקרקע.
התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר יששכר גרמן
בכדי להשיב על השאלה יש לקבל הבהרות נוספות:
לא ברור בשאלה האם ב-80% הכוונה לזכויות בניה עפ"י תב"ע בתוקף כיום (מה שכנראה אינו נכון) או זכויות בניה בהתאם לתנאי חוזה החכירה המקורי או דמי חכירה ראשוניים (דח"ר) בשיעור של 80%.
האם הכוונה לזכויות של בר רשות במעמד חוזה פיתוח או זכויות של בר רשות לשימוש מוגבל בדומה להרשאות זמניות במגזר החקלאי. מהם תנאי ההרשאה ?.
זכויות ותנאי החכירה משפיעים על השווי.
בניתוח עסקאות השוואה יש לבדוק האם המחירים באזור משקפים מחיר מבוקש לזכויות חכירה מהוונות (91%), לניצול מלוא זכויות הבניה עפ"י תכניות בנין עיר בתוקף.
יש לבדוק האם הנכסים המוצעים למכירה כוללים שטחים בנויים.
במקרה הנדון מומלץ מאד להיוועץ בשמאי מקרקעין.
התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר שמואל שרון
עמית שלום,
אנו מתנצלים על התקלה הטכנית והעיכוב בהגשת התשובה.
אנו נעשה מאמץ בכדי שמקרה זה לא יחזור על עצמו על מנת לאפשר לקהל שלנו שירות נח, מהיר ואיכותי.
בברכה
גיא
ראש צוות טכני KOL
להלן תשובתם של מומחי KOL שמואל שרון ויששכר גרמן מומחי KOL
בתחום שמאות מקרקעין.
על מנת לדעת שווי זכויות במקרקעין
יש לבדוק מספר גורמים.
ראשית לא רשמתה מה גודל החלקה והאם יש עליה מבנים ?
המיקום המדוייק - קרית אריה די גדולה...
לגבי הזכויות: תסביר למה כוונתך "בר רשות"
כאשר הינך עורך השוואה יש לקחת בחשבון גורמים נוספים, כגון גודל המגרש, מיקום, האם המחיר הינו באמת השווי, מה הזכויות במגרש ? וכו''.
המכרז של תנובה: שילמה בממוצע 500 אלף דולר לדונם ועוד כ-105 אלף דולר עבור פיתוח. תנובה רכשה 3 מגרשים ובסה"כ מתחם של 25 דונם שבה היא מתכננת להקים מרכז הפצה ארצי לתוצרת חלב. תנובה הציע מחירים גבוהים יותר מפי 2 ממציעים אחרים שניגשו למכרז !!
באותו מכרז חברת החשמל זכתה במגרש בשטח של 5.2 דונם והציעה מחיר של 560 אלף דולר לדונם + פתוח 105 אלף דולר. במכרז היו 4 הצעות. 2 הצעות היו נמוכות מאוד כ-220 אלף לדונם.
באוגוסט 2001 יצא מכרז בשטח של 6.45 דונם - לא היו הצעות !
בדצמבר 2001 עמיחי דרזנר זכה במגרש - הציע כ-220 אלף דולר לדונם + (פיתוח 105 אלף דולר)
למכרז הוצעו 4 הצעות, הממוצע 210 אלף דולר לדונם.(יש לבדוק את הזכויות מה ניתן לבנות - 100% ?)
בשנת 2002 היו מכרזים בראשל"צ ובמודיעין.
במידה ואין עסקאות השוואה בקרית אריה, כדאי לבדוק מחירים גם באזורי תעשייה אחרים.
קיימת גם גישת חילוץ ערך הקרקע.
בכדי להשיב על השאלה יש לקבל הבהרות נוספות:
לא ברור בשאלה האם ב-80% הכוונה לזכויות בניה עפ"י תב"ע בתוקף כיום (מה שכנראה אינו נכון) או זכויות בניה בהתאם לתנאי חוזה החכירה המקורי או דמי חכירה ראשוניים (דח"ר) בשיעור של 80%.
האם הכוונה לזכויות של בר רשות במעמד חוזה פיתוח או זכויות של בר רשות לשימוש מוגבל בדומה להרשאות זמניות במגזר החקלאי. מהם תנאי ההרשאה ?.
זכויות ותנאי החכירה משפיעים על השווי.
בניתוח עסקאות השוואה יש לבדוק האם המחירים באזור משקפים מחיר מבוקש לזכויות חכירה מהוונות (91%), לניצול מלוא זכויות הבניה עפ"י תכניות בנין עיר בתוקף.
יש לבדוק האם הנכסים המוצעים למכירה כוללים שטחים בנויים.
במקרה הנדון מומלץ מאד להיוועץ בשמאי מקרקעין.
התשובה ניתנה על ידי מצוות מידעני KOL
[8790] שלח לחבר:
הדפס:
הוסף תגובה:
