האם ניתן לקבל דוגמה

האם ניתן לקבל דוגמה מפורטת לדו"ח ביקורת בנייה?

דוגמה לדו"ח ביקורת בניה:
________________________

ביקורת טיב בניה – ...

רח'' ..., גבעת שרת, בית-שמש.

* הביקורת בוצעה לבקשת הקבלן המבצע, על דעת היזם שיינפלד, שאתו נחתם ההסכם ובאישור של המפקחים של היזם בשטח, כדי לפתור את בעיות הבניה לשביעות רצון כל הצדדים.

* נתבקשתי לבצע את הביקורת ביחידה זו, כמפקח שמכיר את הפרוייקט מתחילתו ולאורך כל שלבי הבניה שלו, היות ושימשתי כמפקח חיצוני, עבור 10 משפחות אחרות שרכשו יחידות פרויקט זה והוצאתי דוחות ביקורת מסירה 1 ומסירה סופית לכולן.

* להלן מספר הערות כלליות:

1. הקונים לא הביאו מפקח חיצוני לבדיקת היחידה שלהם לאורך כל הפרוייקט והסכימו לבצע את המסירה הראשונה בעצמם, יחד עם המפקח בשטח מטעם היזם, מהקבלן. לא נפגשתי עם הקונים ואינני מכיר אותם, אך המסר שהעבירו לקבלן המבצע ואשר נקלט כאיום עליו, בהביאם את חוות הדעת החיצונית המתומחרת כשמאות, אין לו מקום. מקובל על דעת היזם והקבלן כי הקונים אמורים לקבל יחידת דיור ראויה למגורים גם ללא מעורבות של מפקחים ובודקים חיצוניים, על-כן נמשכת עבודת ההכנה למסירה סופית של היחידה.

2. הקבלן המשיך בעבודתו במבנה לאחר המסירה הראשונה, תוך שהוא מכין אותו למסירה סופית לקונים וביום הביקורת שערכתי נבדקה היחידה כהכנה למסירה הסופית, תוך מעקב אחר ההערות שנכתבו בחוות הדעת ההנדסית והשוואה לממצאים בשטח.

3. ההערות בחוות הדעת ההנדסית מלוות בהערכות כספיות, אשר כל קשר בינן לבין העלות האמיתית של התיקון הוא מיקרי בלבד במקרה הטוב ובדרך כלל, רחוק מהמציאות.

4. היות והבית נמצא בשלבי גמר סופיים יחד עם כל הבתים בפרוייקט, מן הדין היה שהבודק ייקח זאת בחשבון בהערותיו בנושאי חוסר אביזרים אשר ידוע כי הם מותקנים בשלב אחרון כדי למנוע גניבות ו/או פגיעה בהם במהלך הניקיונות שמבצעים לפני המסירה.

5. בחוות הדעת ההנדסית מצאתי כמה מקרים בהם נרשמו הערות כלליות שיצרו רושם לא טוב בנושא המדובר, ללא כל הצדקה ומקרים אחרים בהם העיר הבודק הערות בהסתמך על מפרטים או תקנות שאינם רלוונטיים כלל לנושא הנדון, תוך יצירת הרושם שההערה במקום.

להלן ממצאי הביקורת ביחידה 132, לפי סדר הסעיפים בחוות הדעת ההנדסית:

1. ריצוף:
קומת הכניסה רוצפה באריחי שיש סינתטי אשר נקנו ע"י הדייר ועל אחריותו ואשר אין להם תו תקן! ידוע כי אריחים אלו נוטים להתקער כלפי מעלה לאחר ההתקנה (בעיקר בשטחים חשופים לקרינת שמש) עד1 מ"מ. ידועים גם מקרים של התכווצות האריחים עד 1 מ"מ לאחר ההתקנה, ביוצרם מרווח בינם לבין האריח השכן, למרות שבעת הריצוף הותקנו בקו ישר ללא מרווחים. האריחים מסופקים ללא פאזה וגם הפנלים מסופקים כך ע"י היצרן.

1.1. נמצא אריח אחד בודד פגום בשתי נקודות במקצוע אחד, במשטח לפני דלת הכניסה ונדרש להחליפו ולא כפי שנכתב: "…פזור בכל השטחים..".

1.2. בקומת הקרקע לא נמצאו שקיעות ריצוף. בקומת הביניים במרכז החדר, נמצא כי הריצוף שקוע בשטח של כ - 1 מ"ר ונדרש לתקנו. נדרש לבצע ליטוש הרצפה בעת הניקיון למסירה סופית. (לא ווקס, רק ליטוש מכונה). שיפוע השקיעה קטן מהמינימום בתקן (4 מ"מ).

1.3. נמצא מרווח רק במקום אחד, בפינת המטבח (מתחת למקרר העתיד לעמוד במקום). המרווח ללא ספק, נגרם כתוצאה מהתכווצות אריחים ולא מהנחה לא נכונה.

נדרש להחליף את שלושת האריחים המכווצים.

1.4. נמצא הפרש גובה אחד בין אריחים במטבח מתחת לארון המטבח העתידי. מומלץ לא לגעת.

1.5. טענת הבודק על כך שלא בוצע גרונג בניגוד למפרט עבודות הרצוף אינה במקומה. בפנלים מהסוג שהביא הקונה, מהיותם מנוסרים בזוית ישרה וללא פאזה עליונה, והיות והקונה לא דרש דרישה כזו בכתב, לא מקובל לבצע מפגש פינתי של פנלים עם פאזה (כי לא יפה). ליד מיקום המקרר על קיר חוץ, נמצא ממצא בודד של קפיצה בין פנל לפנל. נדרש לתקן.

2. ריצוף באבנים משתלבות:

2.1. הריצוף המשתלב בהיקף המבנה ובחצר המשק נמצא תקין, בשיפועים נכונים וללא שקיעות.

2.2. הקבלן ביצע הידוק שתית בהיקף המבנה והאבנים המשתלבות מונחות על חול, אך למרות זאת, עשויות להיות שקיעות לאחר החורף בעיקר בגלל שרצפת הבית תלויה ומתחתיה חלל שאליו עשוי לגלוש חלק מהמילוי המהודק בהיקף המבנה. אם כך יקרה, אמור הקבלן לבצע תיקונים במסגרת תיקוני שנת האחריות כמקובל. בנוסף, עם מסירת המפתח אמור הקבלן לספק אבני גשם שיונחו מתחת לכל מוצא מרזב , כדי להרחיק את המים מהמבנה ולמנוע את חדירת מי הגשמים אל החלל הנ"ל.

2.3. לא נמצא הממצא המתואר בחוות הדעת.

2.4. הקבלן נדרש לנקות את האבנים מצבע וטיח. אבן שלא ניתן לנקות יש להחליף. קביעת הבודק כי מדובר ב"פגם אסתטי חמור", הינה מוגזמת בעליל כאשר ברור כי יש עדיין לבצע תיקוני צבע חוץ וכאשר המבנה עדיין לא נמצא בהכנה למסירה סופית. הניקוי מבוצע ע"י מים עם ריכוז גבוה של חומצה אשר אינה פוגעת באבן. (בוצע בבתים אחרים).

3. חיפוי וריצוף קרמי (בחדרי רחצה ושירותים):

3.1. נמצאו מספר חללים בודדים מתחת לכמה אריחי קרמיקה. כפי שכתב הבודק: "הליקוי נקודתי….". הליקוי אינו מופיע בכל שטח האריח אלא בעיקר בפינות ובדרך כלל התופעה נגרמת במהלך ייבוש הטיט והתכווצותו. הסיכוי להתנתקות של אריח מהקיר כתוצאה מכך קטן ביותר וממצא כזה לא נמצא ברצפות. אינני מוצא סיבה לפרק את הקרמיקה הקיימת בגין חשש ההתנתקות.

3.2. לא נמצאה סטייה אנכית בקירות האמבטיה אותם מציין הבודק. על-כן גם אין מה לתקן.

4. בניה:
הערה כללית: הבודק בדק את הבית בשלבי גמר כאשר הוא כבר מטויח ומרוצף. לא נמצאו קירות עקומים. נמצאו "קלינים" בריצוף וקירות מטויחים עקום בצד אחד, אך לא נמצאו קירות מוצבים עקום בצורה שיהיו "קלינים" משני צידי הקיר ולא ייתכן מצב בו הקיר עקום אבל הריצוף לאורכו של צד אחד מקביל אליו והריצוף בצד השני לא מקביל אליו.

4.1. מוסכם כי יש מצבים בהם הפינות אינן מטויחות בזוית ישרה. נדרש לתקן פינות כאלה.

• הסטייה בקיר מימין לכניסה למרפסת הורים נמדדה 5-6 מ"מ בלבד. זו סטיית תקן מותרת.
• הריצוף אינו מקביל לקירות אך נמצא בתוך הסטייה המותרת. ניתן לתקן ע"י התקנה מחדש של הפנלים ובצוע סיתותים ותיקוני טיח (ללא הקטנה משמעותית בנפח החדר).
• בחדר הדרומי/מערבי נדרש לבצע תיקוני טיח לקבלת זוית ישרה בפינות ויש להתקין הפנלים במקביל לריצוף. לאחר מכן יש לבצע תיקוני טיח וצבע בהתאמה.
• לא נמצא כי הקיר עקום מימין לחלון הקטן בחדר השינה הנ"ל.
• בחדר שמול חדר הרחצה במפלס העליון הפנלים אינם מקבילים לרצוף. יש לתקן פנלים וטיח.
• בחדר מול יחידת הורים נדרש לתקן כנ"ל. בשני המקרים הסטייה היא סטיית תקן מותרת.
• בקיר משמאל לדלת הכניסה קו הפנלים אינו מקביל לריצוף והטיח עקום. הקיר ישר (מצדו השני קיימת הקבלה של הריצוף לקיר). נדרש לפרק את הפנלים, להדביק במקביל לריצוף ולתקן טיח.
• בקומת הביניים נדרש לבצע תיקוני פנלים וטיח בכל קירות החדר.

*** הבודק טוען כי הביצוע של הבניה רשלני, בניגוד לתקן ישראלי 789 שהוא תקן סיבולות בניה, שאינו רלוונטי כלל לנושא הבדיקה (קירות מטויחים). בודקים קירות לפי תקן 789 עם גמר בניה ולא עם גמר טיח. הבדיקה אז היא ליכולת הקיר לעמוד (הסיבולת שלו) ולכך נקבעת מגבלת עקימות/יושר הבניה. את הבדיקות ביצע הבודק אחרי שהיה כבר טיח על הקירות ובכך מטעה את מזמין הבדיקה, אשר משוכנע מקריאת הדו"ח כי קירותיו עקומים, בעוד הבעיה היא של טיח עקום בלבד שהיא בעיה ויזואלית ולא בעיה הנדסית.

*** הבודק טוען כי הסטייה המרבית המותרת היא 1 ס"מ (ל1-מ"א) כלומר 1% במישוריות הקירות אך לא נמצא אף קיר במבנה שסוטה יותר מ- 1% למרות שרשום בפירוט כי יש קירות כאלה. כל הקירות המצויינים בדו"ח הבודק נבדקו עם פרופיל אלומיניום באורך של 2.20 מ'' ועם פלס באורך 80 ס"מ, בו משתמשים לריצוף. בכל מקרה הסטיות אינן מוכיחות ביצוע רשלני, אלא רק את העובדה כי מי שרוצה דיוק של קירות גבס…. שלא יקנה בית עם קירות מטויחים ידנית.

*** המלצת הבודק על תיקונים עם רשת אקספנדד אינה מקובלת בשום אופן. ניתן לבצע תיקוני טיח כה מינוריים (קטנים) ע"י סיתות ומילוי בטיח בו השתמשו במהלך הבניה (עם B.G.בונד).

*** את כל התיקונים ניתן לבצע ללא פרוק משקופים של דלתות או חלונות. רצוי לפרק מפסק או שקע חשמלי במידה ועובדים בגובה כזה, אך היות ורב התיקונים מיועדים לביצוע עד גובה 60 ס"מ מעל הריצוף אין הערה זו במקומה כלל. עולה החשד שנכתבה בחוות הדעת רק כדי לזעזע את המזמין ו/או להצדיק את השמאות המוגזמת.

*** הקטנת שטח החללים מעל 2% אינה אפשרית כתוצאה מתיקוני פנלים וטיח מעליהם, כך שגם ההערה בדבר ירידת ערך הנכס, טובה רק כדי להפחיד את מזמין חוות הדעת, אך אין בה כל ממש ואינה רלוונטית במקרה הזה.

4.2. טענת הבודק כי ליקוי גובה מופחת מהתקנות (250 ס"מ) אינו ניתן לתיקון אינה נכונה, במקרה המצוין בחוות דעתו:
א. בפרוזדור של המפלס העליון אין ממצא כזה, פרט להנמכת קורה ליד פתח העליה לגג ברוחב 7 ס"מ, בצמוד לקיר וזה אינו יכול להכלל בכלל האמור.
ב. בחדר ההורים קיים שטח של 2 מ"ר בתקרה בפינת החדר הצמודה לחדר ארונות בו בוצע טיח התקרה בשיפוע לכיוון החדר. הקבלן נדרש לסתת את טיח התקרה ולטייח מחדש תוך שמירה על הגובה המינימאלי הנדרש בתקנות. ניתן בהחלט לבצוע.

5. דלת הממ"ד:
הממ"ד נבדק ואושר ע"י בודק מוסמך של הג"א. הדלת נסגרת טוב ואטומה בכל היקפה. הדלת אינה זזה לבד כאשר היא פתוחה, כלומר הדלת מאוזנת. סטייה של 13 מ"מ במשקוף אינו אסור, גם לא על-פי הציטוט המובא ע"י הבודק. הסטייה מתחת ל - 1%. הצעת הבודק על תיקון וצורת התיקון מראה במקרה זה על חוסר הבנה מוחלט באשר לשימוש העיקרי של הממ"ד – הגנה מפני גזים רעילים. התיקון המוצע רק יגרום לפסילת הממ"ד ואינו מקובל בשום אופן ולו רק בגלל שעבר ביקורת ואושר ע"י בודק מוסמך של הג"א.

*** לצערי עלי לציין כי חוות הדעת במקרה זה, לא רק שאינה משרתת את כוונת המזמין, אלא אף עלול להגרם לו נזק בלתי הפיך (ירידה בערך הנכס), אם יבוצעו התיקונים לפי המלצת הבודק.

6. מדרגות:

המדרגות בנויות בסטיות גובה קלות ביותר של עד 3 מ"מ בין שלח לשלח. הסטיות עד כדי כך קלות שלא ניתן להרגישן כלל, לא כאשר עולים ולא כאשר יורדים בהן. טענת הבודק כאילו יש כאן מפגע בטיחותי אינה נכונה. הסטייה היא בגדר סטייה תקנית מותרת. אין סיבה לפרק או לבנות את המדרגות מחדש.

7. דלתות פנים:

• דלת יחידת הורים נפתחת ונסגרת כראוי. סטיית המשקוף קטנה מ- 1% = סטייה מותרת.
• הדלת נצמדת למשקוף מצידה הפנימי. הדלת והמשקוף מובאים לאתר כיחידה אחת ומורכבים כמוצר תעשייתי מוגמר (פרט לצביעת המשקוף). לדלת תו-תקן ולכן

תקינה.
• סטיית משקוף אנכית של 10 מ"מ נמוכה מ- 1% סטייה מותרת.
• הפרש של 9 מ"מ בין תחתית הדלת לרצוף הוא הפרש סביר. יקצרו הדלת יותר כהכנה למ"א.
• לא נמצאו כתמי צבע על הדלתות. כנראה נוקו ע"י הצבעי כשגמר לעבוד.
• כיוון כל הדלתות ביחידה נדרש כהכנה למסירה סופית בכל מקרה.

8. חשמל:
בתי הנורה שהותקנו מתאימים לדרישות התקן ודרישות חברת חשמל. המבנה עבר ביקורת של בודק מוסמך של חברת החשמל.
* הבודק כותב: "טרם הותקנו בתי נורה…. וממשיך:… ."הליקוי הנ"ל…" . אם טרם הותקן היכן הליקוי? כל אחד שעסק בבצוע (הבודק הצהיר כי עסק כמהנדס בצוע ומפקח שנים רבות), יודע כי את הארמטורות מתקינים ביום המסירה הסופית למניעת פגיעות ו/או גניבות. מדוע היה צורך להעיר הערה כזאת בכלל?

9. אלומיניום:
• לא חסרה זגוגית בחדר ארונות יחידת הורים.
• חלון חדר רחצה הורים בולט מהקרמיקה בכמה מ"מ בגלל האיטום בין הלבשת החלון לקרמיקה. לא ברור למה התכוון הבודק בכתבו בחוות דעתו את המילים: "יותר מידי". כמה זה יותר מידי? היכן זה מוגדר בכתובים? נראה תקין, אך יש להשלים אטימת סיליקון בהיקף.
• לא נמצאו שריטות על פרופילי אלומיניום. אם יימצאו על הקבלן לתקן הצבע בשנת האחריות.
• קיים מילוי סיליקוני מלא בהיקף כל החלונות בקירות חיצוניים. ייתכן שהבודק היה לפני השלמות הבצוע של קבלן האלומיניום.
• לא נמצאה כל בעיה עם תריסים בחדרי השינה במפלס העליון. כולם נמצאו תקינים.
• דלת וחלון שירותי אורחים בוצעו לפי התוכנית האדריכלית במדויק. הוצע לכל הקונים במהלך המכירה להתקין דלת הזזה במקום דלת הכנף למניעת הבעיה. נראה כי במקרה זה לא שונתה התוכנית. לפי תוכנית, קיים בשירותים גם כיור פינתי, אשר עם התקנתו מונע אף הוא פתיחה מלאה של הדלת. היות והחלון הוא מסוג קיפ וכחלון שירותים הוא אמור להיות רק 1/3 פתוח, שזה פחות מהמקום שתופס הכיור, לא ניתן להגדיר מצב זה כליקוי ביצועי.

10. אינסטלציה:
10.1. שייך לסעיף 2.2. מקובל להניח את "אבני הגשם" לאחר מסירת החזקה לדייר, למניעת גניבתם. הדרישה במקומה. נדרש להנמיך את המרזב הנמצא בגובה גבוה מידי. בתוכניות האינסטלציה לא נמצא פרט עם קצה מרזב מגולוון ולמיטב ידיעתי, דרישה כזו אינה קיימת בסוג של מרזבים מצנרת מולחמת, כפי שהתקינו ביחידה זו.

10.2. צינור לניקוז שסתום פורק לחץ מותקן. חסרה קערת איסוף מתחת לדוד (לפי תקן).

10.3. אין ליקוי. פשוט אין מים ולכן מחסומי הרצפה אינם עובדים. (אין מים למניעת מעבר ריחות הביוב). נדרש לבדוק את מערכות הביוב הדלוחים והניקוז במבנה עם חיבורו לרשת המים, לאחר הזמנת שעון מים בעיריה באחריות הקונים.

11. צבע:
** במהלך הביקורת עבד צבעי במבנה וכבר תיקן חלק מהערות הבודק, על-כן נקודות שאינן מוזכרות בדו"ח זה, אך מופיעות בחוות הדעת של הבודק, נמצאו תקינות או מתוקנות.

• בקיר החיצוני בחזית הכניסה ליחידה, צבע החוץ אינו אחיד. בוצעו תיקוני צבע חוץ באותו גוון של הצבע המקורי. מניסיון בשטח, לסוג זה של צבע לוקח כמה חודשים להגיע לגוון הסופי. מומלץ לחכות לסיום שנת האחריות ובמידה והגוון אינו אחיד יש לדרוש מהקבלן לצבוע את כל החזית מחדש (ניתן לסכם זאת מראש במסירה הסופית).

• ארגזי הרוח בשתי חזיתות המבנה (צפון ודרום) אינם צבועים כראוי. נדרש לבצע תיקונים ולצבוע מחדש בשכבת צבע נוספת אחת לפחות.
• משקוף חלון הממ"ד הגיע לשטח מגולוון וכדי לצבוע אותו בלבן נדרש היה לנקות ממנו את אבק הבניה לפני הצביעה ולצבוע אותו בצבע מתאים לצביעה על גילוון. כנף הפלדה הגיעה לשטח עם צבע יסוד ונדרש היה לנקות גם אותה מאבק וגריז לפני הצביעה, לבצע תיקוני צבע יסוד ורק אז לצבוע אותה בצבע העליון. נראה כי בוצעה צביעה על הלכלוך עם אותו סוג צבע לשני החלקים. נדרש: ללטש את כל המקומות בהם הצבע "נפרד" ממקומו ולבצע תיקון רב שכבתי מתאים.
• חלקו הפנימי (עליון ותחתון), של מאחז היד מעץ במדרגות, לא לוטש כהלכה לפני צביעה. נדרש להחליק/ללטש מחדש ולהשלים שכבת לכה נוספת עם דילול 10% בלבד.
• בגמר תיקוני הפנלים ויישורי הטיח נדרש לצבוע את כל התיקונים בשלוש שכבות צבע לפחות.

12. רעפים:

• על-פי המפרטים, נדרש להתקין את רדיד האלומיניום רק מתחת לרעפים בקוקיות הגג ולא בכל השטח שמתחת לרעפים. בוצע כך בכל הבתים בפרוייקט. רצפת חלל הגג מכוסה במזרוני צמר סלעים. אין כאן ליקוי.
• נדרש לעבור על תעלות הפח לאורך הגמלונים כדי לוודא שהכיפוף המונע חדירת מים לתוך הגג מתחת לרעפים, אינו מעוך. אם תמצא מעיכה כזו יש לתקנה.
** הגג עבר חורף שלם כולל מספר גשמים חזקים במיוחד ולא נמצאה בעיה מיוחדת. לקונה יש אחריות של 7 שנים כנגד רטיבות מהקבלן (על-פי חוק) ועל-כן נדרש לבחון את הנושא שוב בחורף ובאם יש בעיה, הקבלן נדרש לתקנה מייד (לא לחכות לסיום שנת האחריות).

13. איטום:

** הקיר של מרפסת השירות הינו קיר תמך חיצוני (קיר גן) ולא חלק מהמבנה. אין חובה לאטום קירות מסוג זה היות וכל הקיר משני צדדיו נמצאים בחוץ. הציטוט המובא מהתקנים לא מתאים ולא שייך למקרה. "מרפסת השרות" לפי הגדרת הבודק אינה מרפסת אלא חצר משק שרצפתה אבנים משתלבות על גבי מצע מהודק ושני קירות (בין השכנים ובחזית הרחוב) אינם מחוברים למבנה, אלא בעלי יסוד עצמאי ושני חזיתות הקיר חיצוניות וצבועות בצבע מגן מרטיבות.

** לעומת זאת, בהיקף המבנה בוצע איטום על קורת היסוד, לפי המפרט באחריות הקבלן, לפני הנחת הריצוף המשתלב בהיקף המבנה. כמו בסעיף האיטום גם כאן יש אחריות כנגד רטיבות של 7 שנים. במקרה של רטיבות מעל לפנלים בקירות החיצוניים, יש לידע את הקבלן המבצע.

14. גינון ופיתוח:

14.1. שיפוע אדמת הגן בחזית הרחוב נוטה בחלקו לכיוון המבנה. נדרש להפוך את השפוע כך, שמי הגשמים יזרמו אל חלקו האחורי של הגן, שם יש ניקוז טבעי.

14.2. ביום הביקורת עבדו בתיקון אבני קירות חזית הרחוב ובעיקר, בהקטנת כמות מילוי הפוגות המוגזם שלהם בטיט, בחזית הרחוב. הקיר בנוי מאבן פראית ולא מחופה כפי שכתב הבודק.

התשובה ניתנה על ידי מומחה KOL מר אלון נוה

---